Mercado imobiliário na tesoura: caro para produzir, caro para financiar

A pesquisa Raio-X FipeZap do 2º trimestre de 2025 revelou um dado incômodo: apenas 33% dos respondentes pretendem comprar imóvel nos próximos três meses, o menor patamar desde 2019. O diagnóstico é claro: a demanda recuou, mas não por falta de desejo, e sim por falta de condições. O mercado está travado entre preços altos, crédito caro e custos crescentes.

Novo x usado: a grande migração

A fotografia histórica é eloquente. Em 2015, os imóveis novos representavam 51% das compras; em 2025, apenas 29%. Os usados passaram a dominar (71%), consolidando uma mudança estrutural no perfil da demanda. Essa migração não é moda, mas resposta racional a um ambiente em que o imóvel novo carrega duas âncoras: custo de produção elevado e financiamento proibitivo.

Gráfico 1 – Novos x Usados

Novo e usado: vasos comunicantes

O mercado de novos e usados funciona como dois vasos comunicantes. Quando os imóveis novos reduzem seu ritmo de valorização e aumentam a oferta, parte da demanda migra de volta para eles, ajudando a conter preços e aliviar a pressão sobre os usados. Mas quando os novos encarecem — pressionados pelo INCC ou pelo crédito caro — a procura se desloca para os usados, cuja valorização acelera por reflexo, ainda que em menor ritmo. Em última instância, o aumento do preço do novo acaba por encarecer também o usado, mantendo toda a cadeia sob pressão.

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Preço sempre caro

A percepção de preço permanece cristalizada: 78% dos entrevistados classificam os imóveis como “altos ou muito altos”, contra apenas 15% que os consideram razoáveis. A sensação de “caro” nunca desapareceu, mesmo em momentos de crédito mais barato. O mercado brasileiro convive, há uma década, com um círculo vicioso: custos sobem mais rápido que a renda, e o preço de equilíbrio nunca chega a ser percebido como justo.

Gráfico 2 – Percepção de preço – pretensão compra em 3 meses

Selic: o freio do crédito

Desde setembro de 2024, o Banco Central voltou a elevar a Selic. Cada ponto percentual de alta repercute de forma brutal no financiamento imobiliário, encarecendo parcelas de 20 ou 30 anos. O resultado é imediato: famílias reduzem o ticket médio ou simplesmente desistem de comprar. Não à toa, a intenção de compra afundou em 2025.

INCC: o peso da oferta

Se a Selic fecha a porta da demanda, o INCC-M aperta pelo lado da oferta. Em julho de 2025, o índice acumulou 7,43% em 12 meses, quase o dobro do registrado em julho de 2024 (4,42%). O imóvel novo torna-se mais caro para construir e, inevitavelmente, mais caro para vender. É a tesoura perfeita: caro para produzir, caro para financiar.

O refúgio do aluguel

Diante desse impasse, o aluguel se transforma na válvula de escape. Famílias que não conseguem comprar — seja porque o usado encareceu, seja porque o novo se tornou inalcançável — optam por permanecer no aluguel. O mercado imobiliário, que deveria girar em torno de aquisição, encontra-se represado, com uma demanda latente que não consegue se materializar em compra.

A equação sem solução fácil

O Raio-X FipeZap mostra mais que números: revela a armadilha estrutural em que o setor se encontra. A percepção de caro não é apenas psicológica; ela reflete custos crescentes de produção e juros sufocantes no financiamento. Enquanto essa tesoura não se desfizer, o mercado seguirá travado, com famílias adiando sonhos e investidores migrando para nichos de renda.

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