Por décadas, o mercado imobiliário global girava em torno do que podia ser visto — torres de escritórios reluzentes, shoppings e hotéis de prestígio. Mas isso tem se deslocado cada vez mais para propriedades “invisíveis”: a nuvem e os data centers.
“O mundo imobiliário está mudando do que eu chamaria de ‘visível’ para o ‘invisível’”, disse Kishore Moorjani, CEO da equipe de fundos privados e alternativas da CapitaLand Investment.
“Tudo o que não vemos, mas usamos: a nuvem, como gostamos de chamar, vive no data center”, destacou durante um painel no Milken Institute Asia Summit, realizado em Singapura. “É isso que está impulsionando a mudança de valor.”
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De acordo com uma pesquisa recente de 2025 sobre o interesse de investidores em data centers, conduzida pela CBRE, empresa de serviços imobiliários, 95% dos grandes investidores globais planejam aumentar seus aportes no setor. Dos 92 grandes investidores entrevistados, 41% disseram que pretendem destinar US$ 500 milhões ou mais em capital próprio para data centers em 2025, contra 30% no ano passado.
A demanda por data centers disparou nos últimos anos, impulsionada principalmente pelo crescimento dos workloads de inteligência artificial, que exigem enorme poder de computação, energia elétrica, sistemas de refrigeração e infraestrutura de rede. O Goldman Sachs projeta que a demanda global de energia por data centers aumentará 50% até 2027 e até 165% até 2030.
Stuart Crow, CEO de mercados de capitais da APAC na JLL, empresa global de serviços imobiliários, afirmou que investidores estão realocando seus portfólios, saindo de setores tradicionais e migrando para alternativas.
“Uma grande parte disso são os data centers, e agora também o armazenamento de baterias e a infraestrutura associada a eles”, disse durante o painel.
Goodwin Gaw, sócio-fundador da Gaw Capital Partners, outro participante do painel, acrescentou que sua empresa está investindo em data centers na China.
Limites de capital?
Apesar do forte apetite global, os painelistas destacaram que começa a surgir uma lacuna de financiamento. O ritmo e a escala dos projetos estão pressionando credores tradicionais.
“Os bancos estão certamente desafiados em relação às suas exposições a data centers, dado o enorme volume e a magnitude das construções em andamento e o custo para colocar essa capacidade em operação”, disse Moorjani, da CapitaLand Investment.
Um hyperscale — data center de grande porte — custa cerca de US$ 12 milhões por megawatt para ser construído, e os hyperscales modernos variam de 150 a 300 megawatts, segundo a Columbia Business School. Já instalações voltadas para inteligência artificial que superam 1 gigawatt de capacidade exigirão investimentos de múltiplos bilhões de dólares.
Um gigawatt equivale a 1.000 megawatts de energia, enquanto um megawatt corresponde a 1 milhão de watts.
“Acredito que os bancos estão começando a se sentir um pouco pressionados”, acrescentou Moorjani.
O Boston Consulting Group estima que os hyperscalers precisarão investir aproximadamente US$ 1,8 trilhão entre 2024 e 2030 para atender à demanda por inteligência artificial e computação em nuvem.
“Então, a maior dúvida para a comunidade imobiliária é: há capital suficiente neste momento?”, questionou Crow, da JLL.
Os painelistas também observaram que a ascensão da inteligência artificial pode remodelar o setor imobiliário físico, em especial o de escritórios, já que empresas tendem a reduzir equipes e ajustar a necessidade de espaço corporativo.
A consultoria imobiliária Savills, em um relatório publicado em setembro, previu uma recuperação mais lenta nos investimentos globais em imóveis este ano. O investimento global em imóveis comerciais deve crescer 8% em 2025 em relação ao ano passado, bem abaixo dos 27% que a empresa havia projetado anteriormente.
Segundo o relatório, muitos incorporadores enfrentam obstáculos como aumento dos custos de construção, restrições de financiamento, escassez de mão de obra e complexidade regulatória. Ainda assim, grandes volumes de capital não alocado permanecem disponíveis, e investidores institucionais de peso demonstram pouca disposição em abandonar o setor imobiliário como classe de ativos central.
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