O setor imobiliário da China enfrenta uma crise prolongada há anos. Agora, a queda na população lança uma nova sombra sobre o mercado imobiliário estagnado.
O Goldman Sachs estima que a demanda por novas residências nas cidades chinesas permanecerá reprimida em menos de 5 milhões de unidades por ano nos próximos anos — um quarto do pico de 20 milhões de unidades registrado em 2017.
“A queda populacional e o ritmo mais lento de urbanização indicam uma demanda demográfica decrescente por moradia” nos próximos anos, afirmaram economistas do Goldman Sachs em um relatório na segunda-feira.
Segundo os dados mais recentes do Banco Mundial, a população do país deve cair de 1,41 bilhão para menos de 1,39 bilhão até 2035, disse Tianchen Xu, economista sênior da Economist Intelligence Unit. O declínio é atribuído a uma combinação de menos nascimentos e mais mortes, em razão do envelhecimento da população.
Leia também:
Banco Mundial corta projeções de PIB para EUA, zona do euro e Japão, mas mantém para China
China lança apoio ao emprego e sugere mais estímulos à medida que as tensões nos EUA aumentam
Bancos de investimento elevam perspectiva de crescimento da China após acordo com os EUA
A população chinesa vem diminuindo há três anos. Dados oficiais mais recentes de 2024 mostram uma queda de 1,39 milhão em relação ao ano anterior, refletindo a baixa taxa de natalidade.
O Goldman Sachs projeta que o encolhimento populacional reduzirá a demanda por moradias em 500 mil unidades por ano na década de 2020, e em 1,4 milhão de unidades por ano na década de 2030 — um contraste com o impacto positivo de 1,5 milhão de unidades na década de 2010, quando a população crescia de forma constante.
A taxa de fecundidade do país continua em queda mesmo após Pequim flexibilizar a política do filho único em 2016 e, apesar de incentivos financeiros para estimular os nascimentos. Salários estagnados, insegurança em relação ao emprego e um sistema de seguridade social frágil têm desmotivado os jovens chineses a terem mais filhos.
As políticas pró-natalidade de Pequim provavelmente terão “efeito limitado”, afirmou Xu, uma vez que não enfrentam questões mais profundas, como o alto custo econômico de criar filhos, a tendência de adiar o casamento para priorizar a carreira e “uma valorização da individualidade”.
Como reflexo da queda nas taxas de natalidade, cerca de 36 mil jardins de infância foram fechados no país nos últimos dois anos, com uma redução de mais de 10 milhões de alunos na educação infantil. É o que mostram cálculos da CNBC a partir de dados oficiais divulgados pelo Ministério da Educação. Da mesma forma, o número de escolas primárias caiu em quase 13 mil entre 2022 e 2024.
Isso tem afetado também o mercado imobiliário em regiões próximas a escolas, onde os preços eram inflacionados devido à forte demanda por instituições públicas de ensino de alta qualidade.
O prêmio considerável que existia nesses imóveis, sustentado pelo acesso a escolas de elite e pela expectativa de valorização dos imóveis, começou a diminuir. O motivo é a queda populacional e o fato de governos locais estarem flexibilizando as regras de matrícula por distrito, segundo William Wu, analista do setor imobiliário da China no Daiwa Capital Markets.
Uma mãe de um menino de 7 anos, em Pequim, disse à CNBC que o valor do seu apartamento caiu cerca de 20% em relação ao preço que pagou há pouco mais de dois anos. Ela pagou aproximadamente o dobro da média de mercado na cidade para que o filho pudesse estudar em uma boa escola primária.
Segundo dados da Wind Information, o número de crianças que ingressaram no ensino fundamental em 2023 foi o maior em mais de duas décadas. Mas houve uma queda em 2024, justamente no ano em que o filho dela começou a estudar.
Queda mais acentuada
Essa mudança demográfica é mais um fator de pressão sobre o mercado imobiliário, que luta para sair da crise iniciada no final de 2020. Apesar de diversas medidas tomadas pelo governo central e por administrações locais desde setembro passado, o setor continua sem sinais de recuperação.
Os preços de imóveis novos registraram em maio a queda mais acentuada em sete meses, segundo Larry Hu, economista-chefe da China no Macquarie, ampliando um período de estagnação que já dura dois anos, apesar dos esforços do governo para conter o declínio.
As vendas de imóveis novos em 30 grandes cidades caíram 11% no acumulado da primeira quinzena de junho em comparação com o mesmo período do ano anterior — piora em relação à queda de 3% registrada em maio, afirmou Hu.
O Goldman Sachs avalia que “proprietários de imóveis para investimento provavelmente seguirão como vendedores líquidos (para compradores finais) no futuro próximo”, devido à expectativa de queda nos preços.
Embora o Goldman preveja uma desaceleração no ritmo de urbanização da China nos próximos anos, o que deve prejudicar a demanda por moradias urbanas, Wu avalia que o impacto demográfico no mercado imobiliário ainda não é “iminente” e pode levar décadas para se concretizar.
No curto prazo, “parte dessa queda será compensada pela urbanização contínua e pela demanda por melhorias habitacionais”, disse Wu, destacando que essa demanda por upgrade terá peso crescente no total do mercado imobiliário chinês.
—
📌 ONDE ASSISTIR AO MAIOR CANAL DE NEGÓCIOS DO MUNDO NO BRASIL:
🔷 Canal 562 ClaroTV+ | Canal 562 Sky | Canal 592 Vivo | Canal 187 Oi | Operadoras regionais
🔷 TV SINAL ABERTO: parabólicas canal 562
🔷 ONLINE: www.timesbrasil.com.br | YouTube
🔷 FAST Channels: Samsung TV Plus, LG Channels, TCL Channels, Pluto TV, Roku, Soul TV, Zapping | Novos Streamings
Este conteúdo foi fornecido pela CNBC
Internacional e a
responsabilidade exclusiva pela tradução para o português é do Times Brasil.
Siga o Times Brasil - Licenciado Exclusivo CNBC no
