O segundo trimestre de 2025 marcou avanços estratégicos da LOG Commercial Properties e Participações S.A. no mercado nacional de galpões logísticos.
Com destaque para a estratégia de monetização de ativos, a LOG concluiu vendas que somaram R$ 425 milhões e assegurou margem bruta consolidada de 31,5%.
Essa movimentação reforçou o compromisso da companhia em realizar desinvestimentos de forma planejada e eficiente, fator decisivo para equilibrar novos investimentos e o fluxo de caixa gerado pelas alienações durante o ciclo de crescimento atual.
Produção ajustada e perspectivas para o segundo semestre
O ritmo de produção foi ajustado no semestre, com 121 mil m² de área bruta locável (ABL) entregues, redução em relação aos 207 mil m² do mesmo período de 2024. Espera-se, no entanto, a retomada do crescimento no segundo semestre, impulsionada pelos recursos provenientes das vendas recentes, garantindo a execução do Plano Log 2 Milhões e a continuidade de projetos considerados de alta qualidade.
O cenário de demanda aquecida por galpões fez com que os valores dos aluguéis subissem nos contratos mais recentes, criando distanciamento em relação aos contratos antigos. Diante disso, a LOG deu início a um processo de renegociação criteriosa dos contratos defasados.
Na primeira etapa, 51 clientes, somando 237 mil m² de ABL, estão em negociação. Se os acordos seguirem as propostas atuais, o grupo deve ter um reajuste médio de 41%, elevando o valor de R$ 17,19/m² para R$ 24,28/m², e representando um acréscimo de 7% no ticket médio da carteira.
Essa revisão de contratos faz parte de uma estratégia estrutural, que será gradualmente aplicada ao restante do portfólio, buscando alinhar os preços praticados com os valores de mercado. O objetivo é aumentar de forma sustentável o valor dos ativos e ampliar a rentabilidade da companhia nos próximos anos.
Expansão da administração e diversificação de serviços
Na frente de administração, a LOG expandiu a atuação da Log ADM, passando a gerenciar também ativos de terceiros. O total sob administração chegou a 2,4 milhões de m² de ABL, crescimento de 43,3% em doze meses.
Esse movimento ampliou a eficiência na alocação de capital, já que não exige investimento adicional, enquanto a receita líquida da gestão de ativos cresceu 29% em relação ao segundo trimestre de 2024, chegando a representar 36% das despesas gerais e administrativas (SG&A).
Durante o trimestre, foram entregues 41 mil m² de ABL no Log João Pessoa, com ticket médio de R$ 24,51 e um Yield on Cost de 14,1%. No acumulado de 2025, as entregas somaram 143 mil m², enquanto outros 336 mil m² estão em construção. Ao final de junho, o portfólio total atingiu 1,060 milhão de m².
O pipeline de desenvolvimento também avançou, com 513 mil m² de ABL aprovados e landbank potencial de 915 mil m². Com entregas, construções e projetos aprovados, a LOG já assegurou 70% da meta do plano de crescimento até 2028, em sua maioria via permutas, o que reduz capital imobilizado.
Desempenho financeiro e indicadores operacionais
Os indicadores financeiros do segundo trimestre apresentaram receita líquida de locação de R$ 61,5 milhões, aumento de 15,1% frente ao mesmo período anterior.
O EBITDA chegou a R$ 140,3 milhões no trimestre e a R$ 261,1 milhões no acumulado semestral, alta de 21,5%. O lucro líquido foi de R$ 87,1 milhões no trimestre e R$ 173,4 milhões no semestre, crescimento de 17,8% em relação ao ano anterior. O lucro por ação atingiu R$ 1,00 no trimestre e R$ 1,99 no semestre, avanço de 29,2% sobre 2024.
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No mesmo período, o ticket médio dos contratos ficou em R$ 21,25, alta de 9,8%. A vacância estabilizada permaneceu em 0,93%, bem abaixo da média do setor, que está em 7,4%. A absorção bruta de ABL foi de 121,4 mil m², evidenciando a forte demanda e capacidade de ocupação dos ativos entregues.
O portfólio entregue durante o semestre abrangeu diferentes regiões: Sudeste (56,1%), Nordeste (22,4%), Centro-Oeste (11,4%), Norte (6,1%) e Sul (4%). O perfil dos clientes é diversificado, com nenhum setor respondendo por mais de 25% do ABL total e forte presença nos segmentos de logística, e-commerce, alimentos e bebidas, farmacêutico e varejo.
Gestão do endividamento e remuneração ao acionista
No campo financeiro, a dívida líquida ajustada ficou em 1,7 vez o EBITDA. Considerando as vendas anunciadas, o índice cairia para 0,9 vez, evidenciando rigor na gestão do endividamento. O Capex somou R$ 160 milhões, com investimentos acompanhando o avanço dos projetos e financiados principalmente pela reciclagem de ativos.
A inadimplência líquida atingiu o menor patamar da história da LOG, fechando doze meses em apenas 0,35%. As propriedades para investimento totalizaram R$ 4,6 bilhões no trimestre, com o NAV por ação apresentando desconto de 53% em relação ao preço negociado da LOGG3, sinalizando potencial de valorização.
Em relação à remuneração, a LOG aprovou distribuição de R$ 20,6 milhões em dividendos, equivalentes a 25% do lucro líquido ajustado do período. O pagamento está programado para ocorrer no dia 11 de setembro, 11. Além disso, o programa de recompra de ações iniciado em outubro de 2024 já recomprou 1.233.100 papéis, cerca de 25,7% do total autorizado.
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