Desaceleração do mercado imobiliário da China parece muito pior do que o esperado, diz a S&P

O mercado imobiliário da China deve cair mais drasticamente do que o esperado em 2025, estendendo uma desaceleração da indústria pelo quinto ano consecutivo e atrasando as esperanças de uma recuperação do mercado, disse a S&P Global Ratings em um relatório no final da quinta-feira. Os analistas projetam que as vendas de novas casas cairão 8% em relação ao ano passado, para entre 8,8 trilhões de yuans e 9 trilhões de yuans (US$ 1,23 trilhão a US$ 1,23 trilhão e US$ 1,26 trilhão).

Essa é uma queda muito mais acentuada do que a queda de 3% que a principal agência de classificação havia previsto em maio. Na época, os analistas esperavam que a guerra comercial e outras incertezas externas tivessem levado a China a lançar um apoio mais forte para o setor imobiliário, disse Edward Chan, diretor de classificações corporativas da S&P Global Ratings, à CNBC. A principal razão para a perspectiva mais fraca é que “o sentimento dos compradores de imóveis ainda é bastante frágil”, disse Chan. “Então, o governo precisará continuar a apoiar o setor e a demanda [para] ajudar a restaurar a confiança dos compradores de imóveis.”

Em setembro de 2024, Pequim pediu esforços para “conter” a queda do mercado imobiliário em uma reunião de alto nível. Mas depois de algumas novas medidas no ano passado, o ímpeto político para aumentar ainda mais o apoio pareceu diminuir. A S&P observou que a taxa prime de empréstimos de cinco anos da China — o benchmark para a maioria das hipotecas — caiu apenas 10 pontos-base até agora este ano, em comparação com uma redução de 60 pontos-base em 2024.

Isso sinaliza que Pequim não está flexibilizando a política tão agressivamente como antes, apesar da desaceleração do mercado imobiliário. Em agosto, três das maiores cidades da China flexibilizaram as restrições de compra para permitir que os compradores tivessem várias propriedades, mas a medida se aplicava principalmente a unidades nas periferias menos desejáveis da cidade, observou a S&P.

“Se a demanda puder ser estabilizada primeiro nas cidades de nível superior, particularmente nas cidades de primeiro nível [maiores] primeiro, isso provavelmente ajudaria a trajetória da recuperação da demanda a ser mais sustentável”, disse Chan.

A recuperação continua elusiva

Por enquanto, as esperanças de um fundo na desaceleração do mercado imobiliário da China parecem ainda mais distantes. Com as vendas projetadas para serem de 9 trilhões de yuans ou menos este ano, o mercado imobiliário da China terá caído pela metade em apenas quatro anos, de 18,2 trilhões de yuans em 2021, conforme a S&P.

A agência de classificação espera que as vendas caiam outros 6% a 7% em 2026, com os preços das casas primárias caindo de 1,5% a 2,5%. Nas últimas décadas, os compradores de imóveis na China tendiam a comprar apartamentos antes da conclusão.

Mas como os desenvolvedores enfrentaram dificuldades financeiras, a construção foi atrasada, abalando a confiança do consumidor. Isso levou Pequim no ano passado a anunciar uma “lista branca” para financiar projetos inacabados aprovados. Em agosto, o estoque de moradias concluídas, mas não vendidas, havia subido para 762 milhões de metros quadrados, acima dos 753 milhões de metros quadrados em dezembro de 2024, disse a S&P.

“O governo tem feito muito para garantir às pessoas [que obter] seus apartamentos não é o problema agora”, disse Chan. “O problema é que a demanda geral para a nação como um todo parece ser mais fraca do que esperávamos.”

No futuro, ele espera que o governo intervenha, mesmo que incrementalmente, quando a fraqueza do mercado aparecer. Agosto viu tanto um relaxamento em algumas restrições de compra de imóveis quanto um reconhecimento de alto nível pelo primeiro-ministro chinês Li Qiang de que a desaceleração do mercado imobiliário permanecia sem solução, indicando a necessidade de mais apoio.

No mês seguinte, as vendas dos 100 maiores desenvolvedores da China aumentaram 0,4% ano a ano, disse a S&P, citando dados da indústria. Enquanto os desenvolvedores se esforçam para sobreviver, o relatório disse: “o resultado pode ser um mercado menor, mas também um setor mais saudável e resiliente”.