Os juros altos e a crise de credibilidade do governo brasileiro perante o mercado financeiro tem ferido as cotas dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs). O índice de fundos imobiliários, o Ifix, registra quedas mensais consecutivas desde setembro. Em 2024, o indicador teve queda de quase 6%. Só em janeiro, a baixa foi de 3,07%. Nos primeiros dias de fevereiro, o indicador acumulou perdas de 0,83% (até quinta-feira, 6).
Embora negativo, o atual cenário traz a vantagem de aumentar a taxa dos dividendos (DY, na sigla em inglês). Na média de todos os fundos listados no Ifix, o dividendo mensal representa cerca de 15% do valor das cotas atualmente, segundo levantamento da Suno.
Os investidores poderiam ver o momento atual como um ponto de entrada neste mercado, mas a conjuntura macroeconômica tem drenado todo o dinheiro para a renda fixa, avalia Martim Fass, líder da área de investimentos imobiliários da Daycoval Asset Management. O ambiente tem impedido que os fundos cresçam, mas Fass descarta a possibilidade de uma crise generalizada e absoluta no setor.
“A indústria é perene, os imóveis estão lá. Nada vai acabar”, diz o executivo. O cenário microeconômico, inclusive, apresenta elementos positivos no segmento imobiliário. “Os escritórios estão ocupados, a maioria das empresas já mandou funcionários voltarem do home office. Os shoppings estão com atividade e vacância baixa. Os galpões logísticos continuam bem ocupados”, afirma Fass, mencionando alguns desses “elementos positivos”.
O gatilho principal para um retorno dos FIIs a uma trajetória de valorização está na queda dos juros, sobretudo as taxas longas no mercado futuro. “Não é necessário que o corte da Selic comece para os fundos se recuperarem. Só de ter uma projeção para a estabilização da taxa de juros em 2026, o mercado vai logo assumir outra cara”, afirma Leonardo Garcia, especialista da Trix, plataforma ligada à gestora TRX.
Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno, aponta que a “falta de estômago” do investidor para os momentos de cotas negativas acaba sendo prejudicial. “Em janelas de cinco a seis anos, 70% do aumento de capital vem da evolução da cota patrimonial e 30% dos rendimentos de dividendos. Com o passar do tempo, por volta de 15 anos, a relação se inverte.”
Está “barato”
Os fundos no geral estão com preços descontados, segundo os especialistas. Ou seja, o valor das cotas está aquém do valor patrimonial dos ativos dos fundos. O índice de preço por valor patrimonial (P/VP) médio está em 0,75 atualmente.
Este deságio tem como reflexo uma seca de captações para os FIIs. E aqui mora um paradoxo, já que existem boas oportunidades de compra de ativos no mercado, mas os fundos não estão capitalizados para aproveitar.
Baroni aponta que uma das soluções encontradas é a “reciclagem” dos portfólios com a gestão ativa. Os gestores vendem os imóveis que detêm, distribuem o capital e compram novos ativos em que veem potencial. Há, ainda, em menor medida, os fundos que se alavancam para adquirir novos ativos.
Escritórios
Os fundos de tijolo com imóveis de primeira qualidade, como escritórios na região da Avenida Faria Lima, em São Paulo, ou galpões logísticos na região metropolitana da capital paulista, estão conseguindo manter a entrega de altos dividendos, na visão de Garcia, da Trix.
Porém, diante de uma possível piora na conjuntura econômica, os fundos de escritórios podem se prejudicar. “Fora dos imóveis de maior qualidade, os fundos podem sofrer muito na mão dos inquilinos. Com maior incerteza, pode aumentar a vacância, e aí é preciso aceitar receber um aluguel mais baixo”, pondera Garcia.
O setor de lajes corporativas fica limitado pela dúvida dos empresários diante dos ciclos econômicos. Se os juros estão altos, há menos investimentos – uma empresa não mudará para um escritório maior, por exemplo. Mas se os juros estão baixos, o problema passa ser que logo eles terão que subir. “Tem sido difícil encontrar um equilíbrio no segmento, ele precisa sempre de gatilhos para se afirmar”, avalia Baroni, da Suno. Ele cita que os escritórios já representaram 60% do índice Ifix, mas hoje está em 7,5% da carteira teórica.
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