Os tempos em que proprietários batiam à porta para cobrar o aluguel mensal ou inquilinos corriam atrás para consertar um vaso sanitário com vazamento estão, aos poucos, ficando para trás.
A tecnologia já vinha atendendo às necessidades de inquilinos, proprietários e grandes administradoras de imóveis multifamiliares, mas agora a inteligência artificial está transformando esse avanço gradual em uma revolução no setor de aluguel.
Ordens de serviço, renovações de contratos, visitas e até auditorias para investidores já são executadas por softwares e IA.
Como acontece com qualquer tecnologia emergente, o mercado continua bastante fragmentado entre diversos fornecedores.
A integração de todas essas soluções representa uma grande oportunidade para startups e para os investidores de capital de risco que as apoiam.
Tecnologia para aluguel
Uma das áreas mais maduras para IA no setor imobiliário residencial é a de agentes virtuais que interagem com possíveis moradores.
É aí que entra a IA-agente — ou seja, aquela capaz de agir de forma autônoma e tomar decisões segundo a solicitação do consumidor.
No entanto, ainda são poucas as empresas que utilizam esse nível avançado de aprendizado de máquina.
A IA tem se mostrado útil no lado dos investimentos no setor multifamiliar, especialmente em subscrição e aquisições.
Por exemplo, investidores que desejam comprar um grande imóvel precisam revisar todos os contratos de locação e inseri-los em uma planilha de receitas de aluguel.
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“Se você está comprando um imóvel que não foi gerido profissionalmente, sem esses dados carregados em um software líder de mercado, alguém precisaria revisar manualmente todos os contratos e extrair as informações. Bem, a IA é ótima para isso, não é?”, disse John Helm, fundador e sócio da RET Ventures, um fundo focado em IA tanto para o setor imobiliário quanto para tecnologia de aluguel.
Segundo Helm, basta inserir os contratos em um modelo de IA e ele fornecerá um resumo com todos os dados necessários para o investidor.
Depois, essas informações podem ser carregadas diretamente em um modelo de avaliação e precificação do imóvel.
A RET Ventures afirma que não depende de fundações ou fundos de pensão para obter capital, mas sim dos próprios consumidores dos produtos das empresas nas quais investe — os chamados sócios estratégicos limitados.
“Temos 60 operadoras de imóveis multifamiliares com mais de 3 milhões de unidades em nosso fundo”, disse ele.
Gestão de propriedades
A IA também pode ajudar no desenvolvimento de imóveis e no processamento de contas a pagar. Construtoras e administradoras de imóveis multifamiliares geralmente trabalham com diversos fornecedores, que vão desde jardinagem até encanamento e aquecimento. Muitos ainda utilizam faturas em papel.
Uma das empresas do portfólio da RET é a PredictAP. Ela reúne todas essas faturas, lê as informações e as insere automaticamente no sistema de contas a pagar da empresa, tornando o processo e os pagamentos mais eficientes. Nada disso precisa ser registrado manualmente por uma pessoa.
Funnel compara setor com concessionárias
Tyler Christiansen compara o setor de imóveis multifamiliares às concessionárias de automóveis. Cada interação com um locatário ficava restrita a um imóvel específico.
Como CEO da Funnel, apoiada pela RET Ventures, seu objetivo é simplificar o marketing e o processo de locação de apartamentos, “permitindo que profissionais do setor multifamiliar aumentem lucros, eficiência e conhecimento sobre seus portfólios”, segundo o site da empresa.
A Funnel trabalha com grandes fundos de investimento imobiliário em apartamentos, como Camden Property Trust, MAA e Essex Property Trust, além da Cortland, que possui 90 mil unidades. Christiansen afirma que, em vez de o relacionamento do inquilino ser com a comunidade, ele é, na verdade, com a marca. Ele chama isso de “centralização” da gestão no setor.
“E o que torna a IA única na Funnel é que, em vez de automatizar interações apenas no nível da comunidade, estamos abrindo automações para todo o portfólio”, disse Christiansen.
Um exemplo seria quando um inquilino não renova o contrato em uma comunidade porque está se mudando para outro mercado; o sistema de IA da Funnel abriria a possibilidade de oferecer a ele um imóvel em outra comunidade de um cliente.
Ventos contrários
Apesar dos avanços, a tecnologia ainda é incipiente e tem custo elevado. Operadores de imóveis e investidores estão em uma fase experimental. Ainda não se sabe quanto eles irão investir.
Além disso, o setor multifamiliar é altamente fragmentado. Existem cerca de 50 milhões de unidades de aluguel nos EUA, a maioria pertencente a pequenos proprietários, muitas vezes familiares. Os maiores fundos de investimento imobiliário em apartamentos possuem entre 50 mil e 100 mil unidades cada, com alguns operadores privados maiores, como Blackstone e Greystar.
“Acho que o desafio nos próximos anos será realmente filtrar tudo e entender onde existem negócios reais que possam crescer nesse setor. Ainda estamos vendo muitas dessas ferramentas começando a ser implementadas”, disse Helm.
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