A tecnologia tem avançado para atender às necessidades de inquilinos, proprietários e grandes operadores de imóveis multifamiliares, e agora a IA está transformando esse progresso lento em uma verdadeira revolução no setor de aluguéis.
Uma das categorias mais avançadas de IA no mercado de apartamentos são os agentes virtuais que interagem com potenciais moradores.
Apesar dos avanços, a tecnologia ainda está em fase inicial e é cara. Operadores de imóveis e investidores estão em uma fase experimental.
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Os tempos em que proprietários batiam à porta para cobrar o aluguel mensal ou inquilinos corriam atrás para consertar um vaso sanitário com vazamento estão, aos poucos, ficando para trás.
A tecnologia já vinha atendendo às necessidades de inquilinos, proprietários e grandes administradoras de imóveis multifamiliares, mas agora a inteligência artificial está transformando esse avanço gradual em uma revolução no setor de aluguel.
Ordens de serviço, renovações de contratos, visitas e até auditorias para investidores já são executadas por softwares e IA.
Como acontece com qualquer tecnologia emergente, o mercado continua bastante fragmentado entre diversos fornecedores.
A integração de todas essas soluções representa uma grande oportunidade para startups e para os investidores de capital de risco que as apoiam.
Tecnologia para aluguel
Uma das áreas mais maduras para IA no setor imobiliário residencial é a de agentes virtuais que interagem com possíveis moradores.
É aí que entra a IA-agente — ou seja, aquela capaz de agir de forma autônoma e tomar decisões segundo a solicitação do consumidor.
No entanto, ainda são poucas as empresas que utilizam esse nível avançado de aprendizado de máquina.
A IA tem se mostrado útil no lado dos investimentos no setor multifamiliar, especialmente em subscrição e aquisições.
Por exemplo, investidores que desejam comprar um grande imóvel precisam revisar todos os contratos de locação e inseri-los em uma planilha de receitas de aluguel.
“Se você está comprando um imóvel que não foi gerido profissionalmente, sem esses dados carregados em um software líder de mercado, alguém precisaria revisar manualmente todos os contratos e extrair as informações. Bem, a IA é ótima para isso, não é?”, disse John Helm, fundador e sócio da RET Ventures, um fundo focado em IA tanto para o setor imobiliário quanto para tecnologia de aluguel.
Segundo Helm, basta inserir os contratos em um modelo de IA e ele fornecerá um resumo com todos os dados necessários para o investidor.
Depois, essas informações podem ser carregadas diretamente em um modelo de avaliação e precificação do imóvel.
A RET Ventures afirma que não depende de fundações ou fundos de pensão para obter capital, mas sim dos próprios consumidores dos produtos das empresas nas quais investe — os chamados sócios estratégicos limitados.
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“Temos 60 operadoras de imóveis multifamiliares com mais de 3 milhões de unidades em nosso fundo”, disse ele.
Gestão de propriedades
A IA também pode ajudar no desenvolvimento de imóveis e no processamento de contas a pagar. Construtoras e administradoras de imóveis multifamiliares geralmente trabalham com diversos fornecedores, que vão desde jardinagem até encanamento e aquecimento. Muitos ainda utilizam faturas em papel.
Uma das empresas do portfólio da RET é a PredictAP. Ela reúne todas essas faturas, lê as informações e as insere automaticamente no sistema de contas a pagar da empresa, tornando o processo e os pagamentos mais eficientes. Nada disso precisa ser registrado manualmente por uma pessoa.
Funnel compara setor com concessionárias
Tyler Christiansen compara o setor de imóveis multifamiliares às concessionárias de automóveis. Cada interação com um locatário ficava restrita a um imóvel específico.
Como CEO da Funnel, apoiada pela RET Ventures, seu objetivo é simplificar o marketing e o processo de locação de apartamentos, “permitindo que profissionais do setor multifamiliar aumentem lucros, eficiência e conhecimento sobre seus portfólios”, segundo o site da empresa.
A Funnel trabalha com grandes fundos de investimento imobiliário em apartamentos, como Camden Property Trust, MAA e Essex Property Trust, além da Cortland, que possui 90 mil unidades. Christiansen afirma que, em vez de o relacionamento do inquilino ser com a comunidade, ele é, na verdade, com a marca. Ele chama isso de “centralização” da gestão no setor.
“E o que torna a IA única na Funnel é que, em vez de automatizar interações apenas no nível da comunidade, estamos abrindo automações para todo o portfólio”, disse Christiansen.
Um exemplo seria quando um inquilino não renova o contrato em uma comunidade porque está se mudando para outro mercado; o sistema de IA da Funnel abriria a possibilidade de oferecer a ele um imóvel em outra comunidade de um cliente.
Ventos contrários
Apesar dos avanços, a tecnologia ainda é incipiente e tem custo elevado. Operadores de imóveis e investidores estão em uma fase experimental. Ainda não se sabe quanto eles irão investir.
Além disso, o setor multifamiliar é altamente fragmentado. Existem cerca de 50 milhões de unidades de aluguel nos EUA, a maioria pertencente a pequenos proprietários, muitas vezes familiares. Os maiores fundos de investimento imobiliário em apartamentos possuem entre 50 mil e 100 mil unidades cada, com alguns operadores privados maiores, como Blackstone e Greystar.
“Acho que o desafio nos próximos anos será realmente filtrar tudo e entender onde existem negócios reais que possam crescer nesse setor. Ainda estamos vendo muitas dessas ferramentas começando a ser implementadas”, disse Helm.
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