Inadimplência faz leilão de imóveis quintuplicar em dois anos

A inadimplência do consumidor fez o número de imóveis em leilões quintuplicar em dois anos. No ano de 2024, foram 47 mil imóveis colocados no leilão da Caixa Econômica Federal, responsável por 70% dos financiamentos imobiliários no país.

No ano passado, o número era de 26 mil e de apenas 9 mil em 2022. Atualmente, estão disponíveis em oferta no site do banco cerca de 31 mil imóveis. Vale destacar que os preços podem ter descontos de até 40%.

Segundo especialistas, os motivos do boom de leilões estão ligados ainda aos efeitos negativos causados pela pandemia de covid-19 à economia do país. A inflação e o desemprego registrado entre os anos de 2020 e 2022 limitaram a renda da população, que deixou de pagar parcelas do financiamento imobiliário ou acumulou dívidas de condomínio e IPTU, levando o imóvel à execução judicial para mitigação de prejuízos à instituição financeira que concedeu o crédito.

A Caixa diz ter tomado medidas para evitar o aumento do número de imóveis em leilão durante a pandemia, mas que o número subiu com a normalização do mercado. “Com o objetivo de amenizar as consequências para a população da pandemia da covid-19, a Caixa ofereceu, na época, alternativas como a pausa de pagamento estendida e o pagamento parcial da parcela (de 25% a 75% da prestação), de forma a possibilitar a renegociação dos contratos e controlar a inadimplência dos clientes pessoas físicas, evitando, assim, a retomada dos imóveis”, informou a Caixa, em nota ao Estadão.

Oferta maior

Segundo o CEO da plataforma de leilões Zuk, Henri Zylberstajn, com medidas como essa da Caixa, houve um represamento de imóveis que teriam ido antes a leilão, resultando num aumento repentino na oferta de propriedades a esse nicho de mercado.

“Se a gente não tivesse efeito da pandemia, teríamos uma uniformização dessa inadimplência ao longo dos anos anteriores, e não teria tanto pico”, afirma o especialista.

O CEO da plataforma Leilão Eletrônico, André Zalcman, disse que os imóveis que vão a leilão raramente são aqueles que foram comprados recentemente. “Não são os imóveis financiados em 2020 e 2022. O imóvel em leilão, em geral, é aquele financiado de 2021 para trás, talvez até 15 anos atrás”, afirma. O especialista diz que o mercado de leilões de imóveis, no geral, cresceu 23% em 2024 e deve crescer mais 15% no ano que vem, com o avanço da inadimplência e aumento na taxa de juros.

• De acordo com dados do Banco Central, a inadimplência no financiamento imobiliário teve um pico em 2023, chegando a 1,54%. A maior elevação foi em financiamentos feitos com a utilização do FGTS.
• A inadimplência desse financiamento subiu de 1,99% em 2019 para 2,63% em 2023. Neste ano, até setembro, está em 2,06%.
• O valor médio pago por um financiamento com FGTS em 2024 é de R$ 590, valor que representa um aumento de 17,5% desde 2019.
• No SFH, que não entra no escopo do programa Minha Casa, Minha Vida e permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, a parcela subiu 13,43% no mesmo período.

Se antes o leilão de imóveis era algo restrito a poucos, em grande parte, por ser um evento presencial e restrito a um seleto grupo de investidores, nos últimos anos, o setor veio para a internet e ganhou mais mercado.

Em março de 2020, o número de brasileiros inadimplentes era de 64,8 milhões, segundo dados do Serasa Experian. Em outubro deste ano, eram 73 milhões, um número que vem se mantendo estável nos últimos meses.

Vilão das dívidas

Fernando Gambaro, especialista em educação financeira do Serasa, diz que a maioria das dívidas dos brasileiros está ligada ao cartão de crédito (27,9%), água, luz e gás (21,7%) e serviços (10,9%). Nesta última, se enquadram as dívidas de taxas de condomínios.

“Existem contas priorizadas pelos brasileiros: aluguel, água e energia. A moradia é uma necessidade básica e também é a realização de um sonho do brasileiro, de ter sua própria casa, mesmo que alugada. Se essas contas chegam a estar atrasadas, é porque houve um desbalanceamento do orçamento familiar muito grande”, diz Gambaro.

Leilões de imóveis começam a atrair um novo tipo de cliente: quem busca casa para morar

Um perfil crescente entre quem faz compra de imóveis de leilão é o morador, ou seja, que compra a propriedade com finalidade de moradia, e não de investimento para ganho com a revenda. A taxa média de desconto de imóveis, segundo especialistas, é de 40% em relação ao preço real.

Para participar, o consumidor interessado deve acessar sites de leilões, que podem ser de terceiros ou de instituições financeiras. No caso da Caixa, o banco tem um site próprio com seus leilões.

Plataformas como Zuk, Leilão Eletrônico e Sodré Santoro têm sites que comercializam propriedades que foram a leilão. Normalmente, os leilões são exclusivos e, portanto, é preciso acessar diferentes plataformas para avaliar todas as oportunidades de compra de propriedades com desconto.

Porém, a compra desse tipo de propriedade requer atenção. Cada imóvel tem seu edital, suas dívidas e condições. Por exemplo, um apartamento ainda pode estar ocupado pelo antigo proprietário e levar alguns meses até a desocupação, gerando custos de manutenção da moradia, como IPTU e condomínio. Muitas propriedades também podem exigir grandes reformas.

Para os investidores, entretanto, o cenário não é tão positivo. Com o aumento na oferta de imóveis para leilão e os juros altos, o mercado de revenda ficará mais difícil.

Duas pontas no cenário de leilões

“Apesar de sermos anticíclicos, quando a economia está pujante é sempre melhor para todo o mercado. Teremos uma disponibilidade maior de imóveis para leilão, então vamos ter mais leilões e mais oportunidades. Mas, como uma plataforma, a disponibilidade de ofertas é uma ponta, e a outra ponta é a venda. Quando temos um cenário de crise, a despeito de mais oportunidades, a venda também fica mais difícil, fica mais cara”, diz Zylberstajn, da Zuk.

Por outro lado, uma tendência que vem ganhando força no mercado é leiloar imóveis que não têm problemas financeiros. Na prática, a compra sob pressão acelera a venda, apesar de precisar ser comercializada com desconto. Além disso, a taxa de 5% do preço do negócio quem paga é o comprador, enquanto a corretagem é paga pelo vendedor. “O leilão é muito rápido. Em 25 ou 30 dias, vendeu”, afirma Zalcman, da Leilão Eletrônico.