O China Evergrande Group foi retirado da Bolsa de Valores de Hong Kong nesta segunda-feira (25), uma saída desonrosa para a antiga gigante do setor imobiliário que, por anos, simbolizou a ascensão econômica de Pequim e, mais recentemente, passou a representar o colapso do mercado imobiliário do país.
Após sua listagem em 2009, a Evergrande se tornou uma das ações mais quentes da China, atingindo valor de mercado de US$ 51 bilhões em 2017. As negociações foram suspensas em janeiro de 2024, quando a empresa recebeu uma ordem de liquidação, reduzindo seu valor de mercado para pouco mais de US$ 280 milhões, segundo dados da LSEG.
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Antes o maior incorporador da China em vendas, a Evergrande será lembrada como a incorporadora mais endividada do mundo, com mais de US$ 300 bilhões em dívidas, cujo calote desencadeou uma crise prolongada que prejudicou o crescimento econômico chinês.
A Evergrande foi uma das primeiras empresas a sucumbir após a adoção, em 2021, da política das “três linhas vermelhas” por Pequim, destinada a conter o endividamento agressivo, mas que acabou gerando uma crise de liquidez em todo o setor.
A retração imobiliária da China já dura quatro anos, com preços, vendas, investimentos e atividade de construção em queda generalizada, pressionando o crescimento econômico.
Em junho, os preços de novos imóveis caíram no ritmo mais acelerado em oito meses, recuando 3,2% em relação ao ano anterior, antes de reduzir a queda para 2,8% em julho. Paralelamente, o declínio nos investimentos ligados ao setor imobiliário se aprofundou.
Bolha imobiliária em deflação
O colapso da Evergrande aconteceu em meio a uma prolongada crise no setor, que arrastou a economia como um todo — embora analistas prevejam que o impacto deve diminuir nos próximos anos.
“A bolha imobiliária da China atingiu o pico em 2021 e vem se esvaziando desde então”, disse Andy Xie, economista independente baseado em Xangai. Ele destacou que o volume de vendas de novos imóveis residenciais caiu pela metade nos últimos quatro anos.
Os preços foram reduzidos pela metade em cidades menores e áreas suburbanas das grandes cidades, além de terem caído até 30% em regiões centrais de cidades de primeira linha.
“O ajuste ainda não acabou. Mas a economia já absorveu a maior parte do impacto”, acrescentou Xie.
“A correção no mercado imobiliário chinês continua sendo um obstáculo, embora prevemos um impacto menor nos próximos anos”, disse Changchun Hua, economista-chefe da KKR para a Grande China, estimando que o setor reduzirá o PIB chinês em 1,5 ponto percentual em 2025, contra uma queda de 2,5 pontos em 2022.
Segundo Hua, essa pressão continuará diminuindo até apenas 0,3 ponto percentual em 2027.
Na semana passada, durante uma reunião de alto nível, o premiê Li Qiang enfatizou a necessidade de medidas mais eficazes para lidar com o mercado imobiliário e estabilizar as expectativas. Antes da ofensiva de Pequim contra o endividamento excessivo em 2020, o setor imobiliário e de construção representava mais de um quarto do PIB da China.
Nesta segunda-feira, o governo de Xangai anunciou uma série de medidas para estimular a demanda por moradias, como permitir que famílias elegíveis comprem um número ilimitado de imóveis em áreas suburbanas e pedir a redução das taxas hipotecárias. Medidas semelhantes já haviam sido adotadas neste mês pelo governo municipal de Pequim, que suspendeu restrições para compra de casas nas periferias.
As ações de incorporadoras chinesas subiram nesta segunda-feira de manhã, com investidores apostando que Pequim avançará em novos estímulos para sustentar o mercado, afirmou William Wu, analista do setor imobiliário da Daiwa Capital Markets.
“Fuga para a segurança”
Com a maioria das incorporadoras privadas já em default e em processo de reestruturação de dívidas, “já passamos pelo pico de calotes”, disse Leonard Law, analista sênior de crédito da Lucror Analytics.
Mesmo assim, algumas concorrentes da Evergrande podem enfrentar riscos semelhantes de exclusão da bolsa, afirmou Christine Li, chefe de pesquisa para Ásia-Pacífico da consultoria Knight Frank. Desde o início do ano, 20 incorporadoras receberam aprovação para planos de reestruturação de dívidas, eliminando mais de 1,2 trilhão de yuans (US$ 167 bilhões) em passivos, segundo suas estimativas.
Pequim também instou governos locais a acelerar empréstimos a incorporadoras sem liquidez e estuda um plano para mobilizar estatais a assumir imóveis encalhados de empresas em dificuldade, em uma tentativa de estabilizar o setor.
Embora o risco de novos calotes tenha diminuído, a consolidação em torno de estatais parece inevitável, já que a crise prolongada deixou os compradores mais cautelosos.
“Há agora uma clara fuga para a segurança, com compradores preferindo incorporadoras estatais e imóveis prontos em vez de unidades na planta”, afirmou Cathy Lu, analista de crédito da Octus, empresa de dados financeiros especializada em reestruturação de dívidas.
Muitas das grandes incorporadoras, à beira de se tornarem “empresas zumbis”, acabarão absorvidas pela máquina estatal, disse Brian McCarthy, diretor da Macrolens. Ele prevê que as estatais financiarão a conclusão das unidades inacabadas.
“As incorporadoras estatais acabarão controlando todo o setor. Os formuladores de políticas na China jamais permitirão que essa bolha volte a se aproximar do que vimos nos últimos 15 anos”, disse McCarthy.
Ocaso de um império imobiliário
Em janeiro do ano passado, um tribunal de Hong Kong ordenou a liquidação dos ativos locais da Evergrande após petição de credores, nomeando a Alvarez & Marsal — a mesma firma que conduziu o processo de falência do Lehman Brothers — para liderar o caso.
Até agora, o progresso tem sido lento. Os credores estrangeiros recuperaram apenas uma fração do valor devido, já que a maior parte dos ativos da Evergrande está na China continental.
A empresa ainda possui centenas de projetos inacabados no país, deixando centenas de milhares de compradores à espera de suas casas, além de uma longa fila de credores, que vai de fornecedores locais a detentores de títulos tentando reduzir suas perdas.
“Para a Evergrande, a entrega das casas continua sendo prioridade”, afirmou Lu, da Octus. Segundo a própria empresa, foram entregues 1,2 milhão de imóveis nos últimos quatro anos, com mais de 95% das unidades vendidas concluídas, de acordo com relatos da mídia estatal.
Ainda assim, os credores enfrentam grande incerteza sobre o pagamento. Enquanto a unidade offshore da empresa está em liquidação desde o ano passado, suas operações locais também estão insolventes, oferecendo pouco valor para reestruturação, acrescentou Lu.
Neste mês, os liquidantes em Hong Kong afirmaram que a dívida da Evergrande é muito maior que o estimado inicialmente, tornando impossível qualquer reestruturação abrangente. A dívida chega a US$ 45 bilhões, bem acima dos US$ 27,5 bilhões divulgados no balanço da empresa em 2022.
Apesar dos esforços de liquidação, os acionistas e detentores de títulos internacionais provavelmente serão os mais prejudicados, disse McCarthy, da Macrolens. “Para investidores estrangeiros que aplicam na China via Hong Kong, há poucas alternativas de acesso aos ativos locais caso as coisas deem errado.”
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