Casas à venda com aparência impecável podem esconder anúncio aprimorado por IA

Um anúncio de casa em New Hampshire chamou a atenção de Matthew Ping, principal corretor da Porcupine Real Estate, por um gramado aparentemente perfeito — mas ele logo descobriu que o jardim, o telhado e a fachada haviam sido “aprimorados virtualmente”. Segundo Ping, se um comprador quisesse replicar essas mudanças na realidade, os custos poderiam chegar a US$ 100 mil.

“Então, por que você está colocando isso em um anúncio? Não acho que faça sentido. Acho que afastaria muitas pessoas”, disse Ping.

O episódio evidencia um fenômeno crescente no mercado imobiliário: enquanto fotos online chamam cada vez mais atenção, o uso de inteligência artificial para “staging virtual” está mudando a forma como casas são apresentadas. Mais de 80% dos agentes de compradores relataram à National Association of Realtors que o staging ajuda clientes a visualizarem uma propriedade como seu futuro lar, mas a IA agora permite criar imagens idealizadas sem nenhum investimento físico.

Antes, corretores dependiam de iluminação profissional e decoração temporária para destacar os melhores atributos de um imóvel. Agora, a tecnologia promete acelerar e baratear esse processo — mas especialistas alertam para os riscos de enganar compradores e gerar expectativas irreais.

Como funciona o staging virtual

Novas ferramentas podem redesenhar digitalmente interiores para corresponder às tendências atuais e visar públicos específicos — transformando um escritório extra em um berçário para uma família jovem ou mobilhando um cômodo vazio para tornar mais fácil que potenciais compradores se imaginem nele.

“A IA realmente permitiu que vendedores de qualquer faixa de preço aproveitem o staging, seja por IA ou físico, para realmente ajudar a comercializar sua propriedade”, diz Katy Borja, diretora de marketing da Dickson Realty em Reno, Nevada. “A vantagem da IA é a velocidade, a flexibilidade e a rapidez com que você pode ir ao mercado.”

O processo de staging de uma casa com IA é bastante direto. Corretores ou vendedores de imóveis carregam fotos de um cômodo existente em uma plataforma de staging virtual movida a IA e fornecem prompts para o estilo que estão buscando. A plataforma analisa a imagem e adiciona automaticamente móveis, decoração e elementos de design digitais, fornecendo múltiplas opções de staging em poucas horas com algumas ferramentas, e em segundos com outras. Em alguns casos, os usuários podem precisar de software de edição adicional para ajustes finais.

Borja diz que os agentes de sua firma estão usando fotos com staging de IA em seus materiais de marketing, incluindo em postcards, em seus websites e em fotos de anúncios no Multiple Listing Service (MLS).

“A chave é a transparência e garantir que as fotos sejam rotuladas como staging de IA, em contraste com a aparência real da casa, para que os compradores não se sintam enganados ao comprar uma propriedade que não se parece com o que a foto com staging de IA indica”, disse Borja.

Ping diz que os agentes de vendedores de sua firma ainda não usaram IA para staging, principalmente porque a maioria de seus clientes mora em casas mobiliadas que não exigem muito staging, em oposição a propriedades vagas que os compradores têm mais dificuldade em visualizar. Mas os agentes de compradores dele estão vendo fotos com staging de IA com mais frequência.

“É aí que você pode agregar valor aos seus compradores”, ele disse. “Você pode dizer que esta pode ser uma imagem de IA, então, quando chegarmos lá, não se surpreenda se vir algo diferente.”

Uma ferramenta de aprimoramento residencial com boa relação custo-benefício

Uma das maiores vantagens de usar a IA para fazer o staging de uma casa é o seu custo-benefício (cost-effectiveness). O staging virtual pode reduzir significativamente as despesas em comparação com o staging físico, que pode custar de várias centenas a milhares de dólares para propriedades de luxo. Também permite o staging de uma propriedade que pode estar em um local remoto, tornando o staging físico com custos proibitivos.

“O staging de IA realmente abre conversas sobre as possibilidades de uma casa e pode ajudar o agente do comprador a direcionar a conversa em termos do que o cliente está procurando”, disse Borja.

Além disso, os corretores de imóveis podem concluir o staging virtual muito mais rapidamente do que o staging tradicional. As ferramentas de IA funcionam quase instantaneamente, enquanto o staging tradicional pode levar semanas, ou mais, para organizar os móveis e os detalhes certos em uma casa ou concluir reparos cosméticos, como repintura.

Embora haja muitos benefícios no staging virtual de uma casa, também existem algumas limitações. As regras do MLS que a maioria dos agentes usa para publicar fotos variam por local, mas a maioria exige a divulgação de mudanças virtuais em uma foto e não permite alterações que mudem as dimensões ou outras características físicas de uma propriedade ou cômodo.

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Riscos para potenciais compradores e vendedores

Potenciais compradores que visitam uma propriedade pessoalmente após verem um anúncio com staging virtual podem sentir decepção — ou até mesmo ressentimento — se a casa parecer significativamente diferente do que esperavam com base no anúncio.

Borja diz que muitos dos agentes de sua firma neutralizam isso publicando fotos com staging de IA lado a lado com fotos atuais de uma casa ou cômodo.

Nem todos concordam que o staging de IA tenha um impacto material quando se trata da velocidade de uma venda ou do preço de um imóvel.

“O staging virtual é mais barato e geralmente mais rápido de produzir, mas os stagers relatam esmagadoramente que ele tem um impacto mais fraco no interesse do comprador do que o staging físico”, disse Felicia Pulley, diretora de criação da Real Estate Staging Association e apresentadora do Staging Insider Podcast. “A experiência presencial ainda faz o trabalho pesado quando se trata de ofertas.”

Ainda assim, até mesmo os stagers estão usando a tecnologia de IA para aliviar sua carga de trabalho.

“A maioria dos stagers está usando IA nos bastidores para tornar seus negócios mais eficientes, e não para substituir o staging presencial”, disse Pulley. “O maior impacto agora é no marketing, escrevendo legendas sociais, blogs, linhas de assunto de e-mail e textos de anúncios em minutos em vez de horas. Os stagers também estão usando IA para redigir propostas, orçamentos e e-mails de clientes, e para criar [procedimentos operacionais padrão] internos e listas de verificação prontas para o cliente.”

Ping e Borja concordam que o uso de IA em fotos de anúncios provavelmente continuará a aumentar ao longo do tempo.

“Eu definitivamente acho que é uma evolução e não uma revolução”, disse Borja. “À medida que a tecnologia continua a crescer e a IA se integra cada vez mais em todos os aspectos dos negócios, será apenas mais uma coisa que os agentes terão à sua disposição.”