Componente de amortização extra reduz juros do crédito imobiliário indexado à inflação

A inclusão de um componente adicional de amortização nas linhas de crédito imobiliário indexadas a índices de preços, ao diminuir a volatilidade das prestações nominais, tende a reduzir o total de juros pagos durante o contrato, em termos reais. A conclusão consta de nota técnica do diretor de Regulação do Banco Central (BC), Gilneu Vivan.

Redução de juros e simulações

Simulações apresentadas no documento indicam que, com o componente adicional, os juros totais pagos pelo mutuário podem cair até 34,6% em termos reais no sistema Price ou até 24% no Sistema de Amortização Constante (SAC). O exercício considera um contrato de 30 anos, juros reais de 4% ao ano e inflação estável também em 4% ao ano.

O desenho analisado no estudo é similar ao do novo crédito imobiliário lançado pelo governo na semana passada. Conforme mostrou a Broadcast (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado), para a nova linha, o Conselho Monetário Nacional (CMN) determinou a criação de um componente adicional de amortização nas linhas de crédito imobiliário indexadas aos índices de preço, voltado a minimizar variações no valor nominal das prestações.

Regras e funcionamento

Essa amortização terá como teto a média do índice de preços utilizado no período de 20 anos anterior à data de contratação da operação de crédito. Caberá ao BC divulgar mensalmente o valor máximo do componente adicional de amortização, com base no IPCA.

Na nota técnica, Gilneu propõe um modelo no qual o componente fixo adicionado à parcela representa o comportamento médio esperado do índice de inflação ao longo da vida do contrato. Ele pondera que, com a inclusão, há um aumento no valor nominal da prestação inicial, mas, como contrapartida, há redução da volatilidade das parcelas seguintes.

Impacto nas parcelas iniciais

Um dos exercícios apresentados indica que, a princípio, a parcela inicial seria 53% maior no modelo proposto do que no atual, sem a inclusão do componente. Segundo a nota, isso ocorreria porque a amortização é maior no desenho sugerido, enquanto a função que calcula os juros permanece inalterada. No entanto, a simulação mostra que, com o tempo, essa diferença entre as parcelas diminui, à medida que, no método atual, a inflação é incorporada à prestação nominal.

A discrepância nas parcelas iniciais também tende a diminuir ao longo do tempo, indica o estudo, em função da redução da inadimplência esperada com o modelo proposto. Segundo exercício, se o menor risco embutido resultar em uma diminuição das taxas contratuais de juros, de 4% a.a. para 3% a.a., por exemplo, a diferença na primeira prestação diminui de 53% para 39%.

Menor volatilidade em cenários inflacionários

O método com adicional de amortização também tende a preservar uma menor volatilidade das parcelas mesmo em cenários de surpresa na inflação real, afirma a nota.

Utilizando o mesmo contrato base e considerando o sistema Price, uma simulação indica que se a inflação média observada fosse de 2% a.a., ao invés de 4% a.a., a última prestação diminuiria 45% em relação à primeira no modelo proposto, enquanto no método atual ela aumentaria 83%.

Se a surpresa fosse para cima, com uma inflação média de 7% a.a., a prestação aumentaria 139% no modelo proposto, contra 688% no método tradicional.

O mesmo exercício realizado no sistema SAC indica que, se a inflação fosse estável em diferentes níveis, de 2% a.a. a 7% a.a., no modelo proposto, a última prestação ainda estaria abaixo da inicial, em todos os cenários, enquanto no método atual, a última prestação seria maior nos casos em que a inflação estivesse estável em 5% a.a. ou 7% a.a., chegando a aumentar 227% no último cenário.

Menos risco e maior segurança para mutuários

Na nota técnica, o diretor argumenta que, no modelo atual, sem o componente adicional, os contratos imobiliários corrigidos pela inflação geram insegurança nos mutuários, uma vez que a renda não aumenta necessariamente na mesma magnitude e periodicidade do crescimento nominal das prestações. Essa dinâmica, emenda, compromete a renda disponível e aumenta o risco de inadimplência.

Ele frisa ainda que esse efeito é mais grave para mutuários de baixa renda, que, em geral, têm menor capacidade de poupança ou espaço no orçamento para absorver grandes flutuações nas prestações.

Chico Fireman

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