Esperar queda dos juros pode reduzir capacidade de compra de imóveis, diz especialista

Adiar a compra de um imóvel à espera de juros mais baixos pode reduzir a capacidade de aquisição das famílias diante da alta dos preços dos imóveis e dos custos da construção, afirmou Dário Ferraço, empresário do mercado imobiliário e sócio da RE/MAX SF, em entrevista ao programa Pré-Market, do Times Brasil – Licenciado Exclusivo CNBC, nesta quinta-feira (30).

A avaliação ocorre em um momento de expansão do crédito imobiliário, mesmo com as taxas de juros em patamares elevados. No primeiro semestre, os financiamentos imobiliários cresceram 23% e movimentaram R$ 180 bilhões no país, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Para Ferraço, o resultado indica que os consumidores não consideram apenas o custo do crédito ao decidir pela compra. A necessidade de moradia, a formação de patrimônio e a expectativa de valorização dos imóveis também sustentam a demanda.

Segundo o empresário, a inflação pressiona os preços dos insumos da construção civil, como o aço e o cimento, além dos terrenos. Esses custos são incorporados ao valor final dos empreendimentos e podem reduzir o benefício de uma eventual queda dos juros.

“Postergar uma decisão de compra hoje, procurando o momento ideal, muitas vezes não é necessariamente a decisão mais correta”, afirmou.

Na avaliação de Ferraço, o consumidor que decide esperar pode encontrar taxas de financiamento menores no futuro, mas também imóveis mais caros. A valorização pode reduzir tanto seu poder de compra quanto o valor que consegue financiar.

O empresário afirmou que o comprador deve comparar o custo atual dos juros com a possível alta dos imóveis e com a despesa mensal de aluguel. Para famílias com renda suficiente e capacidade de assumir o financiamento, a aquisição pode fazer sentido mesmo com o crédito mais caro.

Caso as taxas recuem, o comprador pode recorrer à portabilidade para transferir o financiamento para outra instituição e obter condições mais favoráveis. A estratégia permite realizar a compra no momento em que for possível e tentar reduzir o custo da dívida posteriormente.

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Alta dos aluguéis pressiona orçamento

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O aumento dos aluguéis também influencia a decisão das famílias, segundo Ferraço. Enquanto a locação garante o uso da residência, o valor pago mensalmente não resulta na formação de patrimônio para o inquilino. Já no financiamento, parte da renda é destinada à aquisição de um ativo que passa a integrar o patrimônio familiar, apesar da incidência de juros e de outros custos relacionados à compra.

“O aluguel está cada vez mais caro. É dinheiro que não volta. A pessoa paga pelo uso de um imóvel, mas não constitui patrimônio”, disse.

A compra, porém, não é necessariamente viável para todas as famílias. Ferraço ressaltou que a decisão exige planejamento financeiro, especialmente para cobrir a entrada, a documentação e as parcelas do financiamento. Essa organização precisa ser ainda maior nos casos de imóveis adquiridos na planta, em que o comprador pode precisar conciliar os pagamentos da aquisição com o aluguel da residência atual.

Segundo o empresário, as instituições financeiras também avaliam o comprometimento da renda familiar antes de conceder o crédito. Uma parcela elevada do orçamento destinada ao aluguel, a outras dívidas e a despesas domésticas pode dificultar a aprovação do financiamento. Na avaliação dele, a permanência prolongada na locação também pode limitar a capacidade de poupança da família e dificultar a formação do valor necessário para a entrada.

Investidor usa crédito por menos tempo

A lógica do investidor é diferente da adotada pelas famílias que buscam moradia, segundo Ferraço. Enquanto o consumidor final considera o ciclo de vida, a segurança habitacional e a construção de patrimônio, o investidor avalia a rentabilidade, o prazo de valorização e o custo do capital.

Segundo ele, esse público costuma depender menos do crédito imobiliário ou utilizar o financiamento por um período mais curto. Com isso, reduz o impacto dos juros sobre o retorno total da operação.

Ferraço explica que o investidor pode comprar um imóvel atualmente com a expectativa de valorização no horizonte de dois a três anos. Para que a operação seja vantajosa, o ganho esperado precisa compensar os juros e os demais custos envolvidos.

Na avaliação do empresário, o mercado imobiliário não depende apenas do nível das taxas de financiamento. O déficit habitacional, as necessidades de moradia e as mudanças no ciclo de vida das famílias mantêm a demanda mesmo em períodos de crédito mais caro.

“As famílias compram projetos de vida, enquanto os investidores acompanham a taxa de juros e buscam o melhor investimento”, disse.

Lara Madeira

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