Entenda por que o setor imobiliário da China segue à procura de um fundo

O mercado imobiliário da China está dando novos sinais de alerta à medida que a crise imobiliária entra em seu quinto ano, com o excesso de estoque arrastando os preços das casas.

As vendas das 100 maiores incorporadoras despencaram 36% em termos de valor em novembro em relação ao ano anterior, apesar de uma modesta melhora em relação ao declínio de 42% em outubro, de acordo com dados da China Real Estate Information Corp. Nos primeiros 11 meses do ano, as vendas de casas encolheram 19% em relação ao ano anterior.

“O agravamento dos dados imobiliários foi real e preocupante”, disse Hui Shan, economista-chefe para a China do Goldman Sachs, sugerindo que a probabilidade de outra rodada de medidas de estímulo habitacional havia aumentado.

Separadamente, a entidade de pesquisa do setor China Index Academy disse que os preços de casas secundárias em 100 cidades chinesas caíram 7,95% em novembro, atribuindo o aprofundamento da queda ao alto volume de anúncios e ao fraco sentimento dos compradores de imóveis.

O Morgan Stanley estima que as vendas médias das 25 maiores incorporadoras caíram 42% em novembro, com essa lentidão provavelmente se estendendo até a primavera do próximo ano.

O objetivo de Pequim de “interromper os declínios no mercado imobiliário”, anunciado em setembro do ano passado, parece “cada vez mais irrealista”, disse William Wu, analista imobiliário da Daiwa Capital Market, citando uma “turbulência renovada” no setor em meio à aceleração dos declínios de preços das casas e ao “ressurgimento de defaults de alto perfil.”

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Apoio governamental?

A recente decisão da gigante imobiliária China Vanke de buscar a aprovação de detentores de títulos para um diferimento de 1 ano em seu título onshore, com vencimento em 15 de dezembro, gerou novos temores sobre a liquidez no setor.

A Vanke, antes considerada uma das incorporadoras mais saudáveis da China, conseguiu evitar riscos de default graças ao apoio financeiro de seu acionista estatal de bolsos fundos (deep-pocketed), Shenzhen Metro. A Shenzhen disse que solicitaria garantias para promessas de cerca de 20 bilhões de yuan em empréstimos não garantidos à Vanke, abalando credores e enviando os preços dos títulos para mínimas recordes.

A medida surpresa “reflete uma crise de liquidez que provavelmente terminará em uma reestruturação abrangente”, disse Cathy Lu, analista de crédito da Octus, acrescentando que uma onda mais ampla de extensões ou defaults após o adiamento da Vanke permanece improvável.

“A crise imobiliária eliminou (weeded out) [incorporadoras com] balanços fracos”, observou Lu, acrescentando que é improvável que o governo lance um plano de resgate amplo para conter a queda da Vanke, mas sim que se concentre em “reestruturar” sua dívida e garantir as entregas de casas.

A agência de classificação de risco S&P Global rebaixou na última sexta-feira as classificações de crédito de emissão de longo prazo da Vanke para “CCC-”, devido ao risco elevado de uma “reestruturação em dificuldade (distressed restructuring)” na incorporadora sitiada (embattled) nos próximos seis meses.

Os títulos da empresa estenderam as perdas na terça-feira, com vários títulos em yuan caindo mais de 20%, desencadeando uma suspensão de negociação pela Shenzhen Stock Exchange.

Em maio do ano passado, autoridades chinesas forneceram 300 bilhões de yuan a instituições financeiras para emprestar a empresas estatais locais, para que estas pudessem comprar apartamentos não vendidos que já haviam sido construídos.

Essa quantia não parece ter sido grande o suficiente para tirar significativamente o setor de sua queda (slump), com o excesso de estoque pendente (inventory overhang) permanecendo um obstáculo chave para a recuperação dos preços das casas.

O número de estoque concluído e não vendido situou-se em cerca de 762 milhões de metros quadrados no final de agosto de 2025, um aumento em relação aos 753 milhões de metros quadrados no final de dezembro de 2024, de acordo com a S&P Global. A agência espera que a redução de estoque (inventory destocking) permaneça uma prioridade política.

Caso as medidas políticas se tornem eficazes no aperto da oferta de terrenos para as incorporadoras, o que reduziria o estoque de apartamentos, os preços das casas poderiam encontrar um fundo (bottom out) já no primeiro semestre de 2027, de acordo com a Economist Intelligence Unit.

O índice de rotatividade de estoque (inventory turnover ratio), na China encurtou em cinco meses em relação ao seu pico de 25,9 meses em abril de 2025. Um ciclo de rotatividade de estoque mais curto sinaliza estabilização de preços.

No ritmo atual, pode levar mais um ano e meio para o ciclo de clearance encurtar para 12-18 meses — um patamar relativamente saudável pelos padrões históricos, disse a firma de pesquisa.

Vários economistas esperam que as autoridades chinesas liberem medidas incrementais de flexibilização de política para conter a queda (slump) em um setor que tem sido um motor importante de sua economia por muito tempo.

A queda dos preços e a redução das vendas de imóveis sobrecarregaram ainda mais as incorporadoras com falta de dinheiro (cash-strapped), levando os bancos a listar mais propriedades retomadas no mercado — “este é precisamente o tipo de ‘loop de feedback negativo’ que os formuladores de políticas precisam cortar”, alertou Shan, do Goldman Sachs.

Pequim pode considerar um “subsídio de taxa de juros” que reduziria o custo das hipotecas para os compradores de imóveis sem prejudicar os bancos, estabilizaria os preços das casas e “ganharia tempo para uma recuperação gradual impulsionada pela demanda”, de acordo com o Morgan Stanley.

O banco de Wall Street estima que um corte de 1 ponto percentual nos custos de hipoteca no segundo trimestre de 2026 poderia impulsionar as vendas de casas novas e ajudar a aliviar as pressões deflacionárias no próximo ano, com os preços provavelmente encontrando um fundo (floor) em cidades de nível superior.