As taxas de hipoteca estão subindo acentuadamente nas últimas semanas, à medida que os investidores vendem títulos do Tesouro dos EUA em um ritmo rápido. As taxas de hipoteca acompanham aproximadamente o rendimento do Tesouro de 10 anos. Alguns especulam que países estrangeiros poderiam estar se desfazendo de títulos do Tesouro dos EUA em retaliação ao abrangente plano tarifário do presidente Donald Trump.
Mas há uma preocupação ainda maior, tanto para investidores em hipotecas quanto para o crucial mercado imobiliário da primavera. E se a China, uma das maiores detentoras de títulos hipotecários garantidos por agências do governo norte-americano, os chamados mortgage-backed securities (MBS), decidir vender esses ativos em resposta às políticas comerciais dos EUA? E se outros países seguirem o mesmo caminho?
“Se a China quiser nos atingir com força, pode se desfazer dos títulos do Tesouro. Isso é uma ameaça? Com certeza é”, afirmou Guy Cecala, presidente executivo da Inside Mortgage Finance. “Eles vão buscar formas de pressionar. Mirar no setor imobiliário e nas taxas hipotecárias é um meio poderoso de fazer isso.”
No fim de janeiro, países estrangeiros detinham US$ 1,32 trilhão em MBS dos EUA — o equivalente a 15% do total em circulação, segundo dados da Ginnie Mae, a Associação Nacional de Hipotecas do Governo (GNMA). Os maiores detentores são: Japão, China, Taiwan e Canadá.
A China já havia começado a vender parte desses ativos no ano passado. Até o fim de setembro, as participações do país haviam caído 8,7% em relação ao mesmo período do ano anterior. No início de dezembro, a queda acumulada já era de 20%.
O Japão, que havia aumentado sua participação em setembro, também mostrou retração no início de dezembro.
Se China e Japão acelerarem ainda mais essas vendas, e outros países fizerem o mesmo, as taxas de hipoteca tendem a subir ainda mais do que já estão subindo.
“Essa preocupação está no radar das pessoas e tem sido apontada como uma possível fonte de atrito”, afirmou Eric Hagen, analista de finanças especializadas e hipotecas da BTIG. “A maioria dos investidores teme que os spreads hipotecários aumentem em resposta a uma ação retaliatória da China, Japão ou Canadá.”
A ampliação desses spreads implica em taxas de hipoteca mais altas. O mercado imobiliário da primavera nos EUA já enfrenta dificuldades diante dos altos preços dos imóveis e da queda na confiança dos consumidores.
Com a recente turbulência no mercado de ações, potenciais compradores estão cada vez mais preocupados com suas economias e empregos. Uma pesquisa recente da Redfin revelou que 1 em cada 5 compradores em potencial vende ações para financiar o valor de entrada na compra de um imóvel.
Segundo Hagen, a venda de MBS por entidades estrangeiras poderia causar ainda mais instabilidade no mercado hipotecário.
“A falta de clareza sobre quanto esses países podem vender — e o apetite que têm para isso — pode assustar os investidores”, avaliou.
Para piorar o cenário, o Federal Reserve dos EUA, que é um dos principais detentores de MBS, atualmente está deixando esses ativos vencerem sem renovação em sua carteira, como parte do esforço para reduzir o tamanho do seu balanço. Em momentos de crise financeira, como durante a pandemia, o Fed comprava MBS para manter as taxas baixas.
“Isso é mais um fator de pressão em cima de toda essa discussão”, acrescentou Hagen.
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