A corrida por lajes corporativas de alto padrão na cidade de São Paulo está ocorrendo muito antes da conclusão das obras. Um levantamento da JLL feito com exclusividade para o Times Brasil – Licenciado Exclusivo CNBC revela que, dos 339 mil m² de novo estoque imobiliário previsto para ser entregue até 2029, 58% da área total já se encontra pré-locada, restando apenas 42% de espaço disponível para novas locações.
O movimento reflete uma estratégia consolidada entre grandes ocupantes: a busca por previsibilidade e a garantia de imóveis em localizações privilegiadas diante da escassez de ofertas qualificadas em regiões centrais.
“Nesse momento é crucial que as empresas se antecipem, se planejem para que elas possam escolher o novo endereço, porque quem não fizer esse movimento, ao invés de ter a opção de escolher seu novo endereço, vai acabar sendo escolhido pelo que tiver disponível”, afirmou Yara Matsuyama, diretora de Locações da JLL.
🔍A pré-locação (pre-leasing) no mercado imobiliário corporativo é a prática em que uma empresa firma o contrato de aluguel de um imóvel ainda na fase de planejamento ou construção, bem antes da entrega oficial do edifício. Essa estratégia permite que corporações – especialmente as que necessitam de grandes blocos de área – se antecipem para assegurar localização privilegiada, escala e padrões de qualidade adequados às suas operações em cenários de oferta futura restrita
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Locação do Itaú mexe no mercado
O mercado se agitou nesta semana, quando o Itaú confirmou a locação de 91,4 mil m² nas duas torres do Esther Towers, na avenida Chucri Zaidan.
“A locação do Itaú traz um impacto forte pra região e para o mercado como um todo, porque é um estoque muito significativo que sai da circulação. A gente já tem um novo estoque limitado e com essa ocupação do Itaú, ele vai ficar ainda menor. O impacto que a gente vai perceber de imediato é na questão da taxa de vacância da região da Chucri. Então, as demandas que iriam pra lá vão naturalmente precisar se acomodar em outro lugar, que deve ser na região da Chácara Santo Antonio”, afirmou Matsuyama.
Negociações são feitas com antecedência de 7 trimestres
Para garantir um espaço de alto padrão na capital paulista, o fechamento de um contrato de pré-locação ocorre, em média, 7 trimestres antes da entrega efetiva do edifício.
Ao longo da série histórica registrada pela JLL entre 2011 e 2026, foram registradas 33 transações de pré-locação, movimentando um volume total acumulado de 395 mil m². A escala dessas operações evidencia o perfil dos locatários: o volume médio por transação é de 12 mil m², demonstrando que o modelo é impulsionado por multinacionais e grandes empresas que demandam múltiplas lajes ou edifícios inteiros.
Principais empreendimentos
O mapeamento dos futuros empreendimentos destaca megaprojetos que concentram expressiva parcela das áreas pré-locadas e disponíveis nos principais eixos econômicos da cidade, como Faria Lima, Paulista, Rebouças, Pinheiros e Vila Olímpia. Com a locação do Itaú no Esther Towers, não há mais estoque na região da Chucri Zaidan. Os escritórios de alto padrão se concentram em 19 regiões na cidade de São Paulo e Alphaville
As principais regiões com lajes classe AA ou A disponíveis para pré-locação são:
Já os principais empreendimentos levantados com áreas disponíveis pela JLL são:
- Pátio São Paulo Corporate Boutique: Empreendimento Classe AA que adiciona 26,0 mil m² ao mercado.
- Faria Lima I e II: classificado como classe A com 21,1 mil m² disponíveis.
- Inspira Pinheiros: Classificado como classe A com 12,6 mil m² no mercado
Menor vacância em 17 anos
O mercado de pré-locação ganha ainda mais importância por conta da baixa vacância de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo. De acordo com levantamento da JLL, a capital paulista conta com a menor vacância de lajes corporativas nesse padrão em 17 anos.
O índice fechou o primeiro semestre de 2026 em 13,1%. De acordo com estudo da consultoria, o mercado já atingiu 48% – 336 mil m² – da absorção bruta prevista para 2026 e contou com a entrega de 24% do novo estoque previsto para o ano.
O preço médio dos aluguéis subiu 13,7% no último ano e acumula alta de 32,7% desde o primeiro trimestre de 2024. Esses valores são impulsionados pelo grande volume de transações – esse é o 8º trimestre consecutivo com registro de locações acima de 10 mil m².
Algumas regiões estão com vacância muito abaixo da média da cidade. É o caso de Paulista (2,8%) e Rebouças, que segue com vacância em 0% pelo segundo trimestre consecutivo. “Não devemos ver o índice subir na Rebouças tão cedo porque todo o estoque que será entregue na região já está pré-locado. No caso da Paulista, não há previsão de novos empreendimentos de alto padrão a curto prazo”, revela David Aguiar, analista de Pesquisa e Estratégia da JLL.
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