“O mundo imobiliário está mudando do que eu chamaria de ‘visível’ para o ‘invisível’”, disse Kishore Moorjani, CEO da equipe de fundos privados e alternativos da CapitaLand Investment.
A demanda por data centers aumentou nos últimos anos, em grande parte impulsionada pela explosão nas cargas de trabalho de IA.
Embora o apetite global por data centers seja forte, o ritmo e a escala desses projetos estão pressionando os credores tradicionais.
Por décadas, o mercado imobiliário global girava em torno do que podia ser visto — torres de escritórios reluzentes, shoppings e hotéis de prestígio. Mas isso tem se deslocado cada vez mais para propriedades “invisíveis”: a nuvem e os data centers.
“O mundo imobiliário está mudando do que eu chamaria de ‘visível’ para o ‘invisível’”, disse Kishore Moorjani, CEO da equipe de fundos privados e alternativas da CapitaLand Investment.
“Tudo o que não vemos, mas usamos: a nuvem, como gostamos de chamar, vive no data center”, destacou durante um painel no Milken Institute Asia Summit, realizado em Singapura. “É isso que está impulsionando a mudança de valor.”
De acordo com uma pesquisa recente de 2025 sobre o interesse de investidores em data centers, conduzida pela CBRE, empresa de serviços imobiliários, 95% dos grandes investidores globais planejam aumentar seus aportes no setor. Dos 92 grandes investidores entrevistados, 41% disseram que pretendem destinar US$ 500 milhões ou mais em capital próprio para data centers em 2025, contra 30% no ano passado.
A demanda por data centers disparou nos últimos anos, impulsionada principalmente pelo crescimento dos workloads de inteligência artificial, que exigem enorme poder de computação, energia elétrica, sistemas de refrigeração e infraestrutura de rede. O Goldman Sachs projeta que a demanda global de energia por data centers aumentará 50% até 2027 e até 165% até 2030.
Stuart Crow, CEO de mercados de capitais da APAC na JLL, empresa global de serviços imobiliários, afirmou que investidores estão realocando seus portfólios, saindo de setores tradicionais e migrando para alternativas.
“Uma grande parte disso são os data centers, e agora também o armazenamento de baterias e a infraestrutura associada a eles”, disse durante o painel.
Goodwin Gaw, sócio-fundador da Gaw Capital Partners, outro participante do painel, acrescentou que sua empresa está investindo em data centers na China.
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Apesar do forte apetite global, os painelistas destacaram que começa a surgir uma lacuna de financiamento. O ritmo e a escala dos projetos estão pressionando credores tradicionais.
“Os bancos estão certamente desafiados em relação às suas exposições a data centers, dado o enorme volume e a magnitude das construções em andamento e o custo para colocar essa capacidade em operação”, disse Moorjani, da CapitaLand Investment.
Um hyperscale — data center de grande porte — custa cerca de US$ 12 milhões por megawatt para ser construído, e os hyperscales modernos variam de 150 a 300 megawatts, segundo a Columbia Business School. Já instalações voltadas para inteligência artificial que superam 1 gigawatt de capacidade exigirão investimentos de múltiplos bilhões de dólares.
Um gigawatt equivale a 1.000 megawatts de energia, enquanto um megawatt corresponde a 1 milhão de watts.
“Acredito que os bancos estão começando a se sentir um pouco pressionados”, acrescentou Moorjani.
O Boston Consulting Group estima que os hyperscalers precisarão investir aproximadamente US$ 1,8 trilhão entre 2024 e 2030 para atender à demanda por inteligência artificial e computação em nuvem.
“Então, a maior dúvida para a comunidade imobiliária é: há capital suficiente neste momento?”, questionou Crow, da JLL.
Os painelistas também observaram que a ascensão da inteligência artificial pode remodelar o setor imobiliário físico, em especial o de escritórios, já que empresas tendem a reduzir equipes e ajustar a necessidade de espaço corporativo.
A consultoria imobiliária Savills, em um relatório publicado em setembro, previu uma recuperação mais lenta nos investimentos globais em imóveis este ano. O investimento global em imóveis comerciais deve crescer 8% em 2025 em relação ao ano passado, bem abaixo dos 27% que a empresa havia projetado anteriormente.
Segundo o relatório, muitos incorporadores enfrentam obstáculos como aumento dos custos de construção, restrições de financiamento, escassez de mão de obra e complexidade regulatória. Ainda assim, grandes volumes de capital não alocado permanecem disponíveis, e investidores institucionais de peso demonstram pouca disposição em abandonar o setor imobiliário como classe de ativos central.
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