Apartamentos registram aluguéis mais baixos e vacância recorde no mercado nos EUA

Uma enxurrada (slew) de nova oferta ainda está chegando ao mercado imobiliário multifamiliar. Isso, juntamente com o enfraquecimento da demanda, especialmente por parte dos trabalhadores mais jovens, está elevando as taxas de vacância e derrubando os aluguéis.

O aluguel mediano nacional para apartamentos caiu 1% em novembro em relação a outubro e agora está em US$ 1.367, de acordo com a Apartment List. Foi o quarto declínio consecutivo mês a mês. Os aluguéis de apartamentos caíram 1,1% em relação a novembro de 2024 e caíram 5,2% em relação ao pico de 2022.

“No início deste ano, parecia que o crescimento anual estava a caminho de virar positivo pela primeira vez desde meados de 2023; no entanto, essa recuperação estagnou (stalled out) e reverteu o curso durante um verão particularmente lento”, de acordo com pesquisadores da Apartment List.

Após atingir uma máxima recorde para este índice, que remonta a 2017, em outubro, a taxa de vacância multifamiliar nacional permaneceu em 7,2% em novembro.

O aumento histórico (surge) na construção multifamiliar ao longo dos últimos anos está agora recuando (pulling back), mas uma boa oferta de novas unidades ainda está entrando no mercado (coming online) em um momento de demanda muito mais fraca.

O outono (fall) historicamente vê a maior desaceleração nos aluguéis multifamiliares, mas este ano está ainda mais pronunciada. A CoStar reportou as maiores quedas mensais no aluguel mediano que tinha visto em 15 anos de monitoramento. A razão principal é que mais jovens estão lutando para formar novos lares (new households).

“Esse grupo de 18 a 34 anos… acho que até 32,5% deles agora estão morando com a família, e essa é a taxa mais alta em algum tempo”, disse Grant Montgomery, diretor nacional de análise multifamiliar da CoStar. “Acho que isso reflete os altos custos de aluguel que subiram ao longo dos anos, bem como o mercado de trabalho mais difícil para os jovens recém-saídos da faculdade.”

“É daí que tradicionalmente vem grande parte da demanda, a demanda principal por aluguel é dessa base mais jovem”, disse ele.

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A fraqueza está aparecendo nas ações dos principais REITs de apartamentos de capital aberto. Nomes como AvalonBay, Equity Residential e Camden Property Trust estão todos em queda no acumulado do ano.

Alguns mercados estão vendo os aluguéis caírem mais rapidamente do que outros, devido a fatores econômicos locais. Las Vegas, por exemplo, está experimentando um turismo mais lento, o que, por sua vez, afeta os empregos lá.

Boston viu um declínio no financiamento federal para biotecnologia, bem como uma queda no número de estudantes estrangeiros para suas faculdades e universidades; ambos estão impactando fortemente seu setor de aluguel. Austin, Texas, está sofrendo o maior impacto nos aluguéis, graças à construção ainda maior de unidades multifamiliares.

Embora os aluguéis estejam abrandando nacionalmente, e os proprietários estejam aumentando as concessões, os inquilinos estão buscando cada vez mais mercados mais acessíveis.

Cincinnati foi o mercado mais procurado, seguido por Atlanta e Kansas City, Missouri, de acordo com um relatório da Yardi que analisou onde os caçadores de apartamentos estavam ativos no verão passado. St. Louis viu o maior salto trimestral no interesse dos inquilinos, e Washington, D.C., caiu do primeiro lugar para o N° 4.

“O Meio-Oeste, em particular, atraiu mais atenção do que nunca, sinalizando que muitos de seus mercados de ‘joias escondidas’ não são mais segredo”, de acordo com o relatório, que constatou que 11 das 30 principais cidades para demanda por aluguel estavam no Meio-Oeste.

A Yardi também revisou suas expectativas para a oferta de 2026, dizendo que, embora a nova oferta vá diminuir até 2027, um pipeline de construção maior do que o esperado a levou a aumentar suas estimativas trimestrais anteriores para 2025 e 2026 em 6,8% e 2,5%, respectivamente.

À medida que a construção continua a desacelerar no próximo ano, o mercado geral deve se estabilizar um pouco, de acordo com o relatório da Apartment List.

“Dito isso, o boom de oferta ainda tem um pouco de pista (runway) restante, e a perspectiva de demanda começou a parecer mais fraca em meio a um mercado de trabalho instável”, escreveram os pesquisadores.

Nathalia Fruchi

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