Empresa de investimento global Nuveen está apostando no nicho do setor imobiliário

Seria um eufemismo dizer que o setor imobiliário de varejo passou por um período difícil. Isso começou com o nascimento do e-commerce e se intensificou com a pandemia de Covid-19. Sua recuperação foi fragmentada, dados os variados subsetores do varejo, desde grandes shoppings fechados e centros de grandes varejistas (big-box centers) até centros comerciais abertos (strip centers) ancorados por supermercados.

É este último subsetor que Chad Phillips, chefe global da Nuveen Real Estate e responsável por mais de US$ 140 bilhões em investimentos de capital e dívida imobiliária comercial, diz ser a grande oportunidade hoje.

“Nós nos inclinamos fortemente para esta estratégia resiliente de centros abertos nos últimos dois anos”, disse Phillips.

Estes são centros ancorados por supermercados com, talvez, uma CVS e uma pizzaria e afins. As taxas de vacância nesses espaços eram de 7,8% no início de 2016, mas caíram para 4,4% no início deste ano, de acordo com dados do CoStar Group.

“Sobreviveu à Covid. Sobreviveu ao efeito Amazon”, disse Phillips. “As ocupações em nosso portfólio de centros abertos ancorados por supermercados em boas localizações estão com mais de 95% alugadas.”

Sempre que um inquilino fecha as portas, a Nuveen consegue preencher o espaço rapidamente devido a uma demanda tão forte, disse Phillips.

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Ele admitiu que o setor imobiliário de varejo foi construído em excesso por muito tempo nos EUA. Eventualmente, os incorporadores se tornaram mais disciplinados, especialmente com o nascimento do e-commerce. Isso resultou em uma correção que criou uma espécie de oferta insuficiente (undersupply) hoje.

“As taxas de [capitalização] pelas quais você pode comprá-los são bastante atraentes”, disse Phillips. “Portanto, os retornos totais são bons. Você está comprando por um valor muito menor do que o custo de reposição. Então, juntando tudo, é uma necessidade imobiliária essencial e muito resiliente, onde podemos obter retornos fortes e ajustados ao risco.”

Embora o tráfego em shoppings maiores e fechados esteja aumentando, especialmente nos shoppings de ponta, Phillips disse que gosta deste setor menor porque são “negócios no tamanho de uma mordida (bite-sized deals)”. Você pode vendê-los facilmente. Eles são líquidos. Shoppings não são.

É também um fator de simples oferta e demanda. Há cerca de 15 anos, as alocações para o varejo eram superiores a 30% para investidores imobiliários, mas isso caiu para 10% porque os retornos eram fracos, de acordo com a Nuveen. Agora, apenas nos últimos 12 meses, os retornos estão melhorando, e os investidores estão olhando novamente.

“Eu não diria que eles estão voltando em massa (flooding back), mas levantamos no acumulado do ano [para] o varejo baseado em conveniência US$ 1,4 bilhão em capital próprio com alavancagem”, disse Phillips. “Isso nos dá mais de US$ 2,5 bilhões em poder de compra para esses tipos de estratégias. Então sim, eu acho que os investidores estão voltando sua atenção.”

Isso não quer dizer que o setor, como qualquer outro, não esteja isento de riscos. Após alguns anos de desempenho superior (outperformance), ele está começando a desacelerar.

“Após cinco anos de demanda consistente e crescimento de aluguel, os fundamentos estão amolecendo (softening)”, escreveu Brandon Svec, diretor nacional de análise de varejo dos EUA no CoStar Group, em uma newsletter recente da empresa, observando que as taxas de vacância em espaços abertos ancorados por supermercados subiram ligeiramente (ticked up) por três trimestres consecutivos. (Embora ainda estejam perto de mínimas históricas.)

Mas Svec acrescentou que o ambiente mais amplo de locação de varejo conta uma história diferente.

“Com pouco novo espaço de varejo esperado para ser adicionado nos próximos anos, e as condições de disponibilidade estando próximas de níveis historicamente apertados, os varejistas estão se mantendo ativos em sua busca por novos locais”, disse Svec.

Ele também disse que há preocupação com o estado geral da economia, a confiança do consumidor e os gastos do consumidor.

Após um forte crescimento de aluguel nos anos anteriores para o subsetor de centros abertos ancorados por supermercados, ele estagnou este ano, com o crescimento anual do aluguel sendo o mais fraco em mais de uma década. Esta é uma clara divergência em relação aos anos anteriores, enfatizou Svec.

Phillips disse que é por isso que a estratégia exige que os investidores sejam particularmente exigentes ao selecionar as propriedades.

A confiança do consumidor tem altos e baixos (ebbs and flows), e isso tem um impacto sobre se eles irão a esses centros tomar um café ou fazer uma manicure. A base de clientes existente, ou seja, aqueles com taxas de poupança mais altas que podem suportar um desemprego mais elevado, são vitais para escolher onde investir.

Phillips disse que uma renda familiar média acima de US$ 100.000 e uma população em grande parte millennial e bem-educada estão entre os critérios que ele procura.

A concorrência entre os investidores está aumentando, mas não a ponto de bons negócios não poderem ser fechados, disse ele, citando retornos de dois dígitos baixos.

Ele acrescentou que os baixos níveis de novas construções estão ajudando a manter as vacâncias baixas, e os espaços atraem multidões consistentes.

“Eu realmente acho que é muito sobre conveniência e estar no caminho dessa conveniência, e é aí que queremos investir”, disse Phillips.

Nathalia Fruchi

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