A Lei ROAD para Habitação do Século XXI (21st Century ROAD to Housing Act), que busca aumentar a oferta de moradias e enfrentar o problema da falta de acessibilidade no mercado imobiliário, foi aprovada pelo Congresso em 23 de junho e entrou automaticamente em vigor no sábado, após o presidente Donald Trump optar por não sancionar nem vetar o texto.
A legislação incentiva a construção de novas moradias, amplia o acesso ao financiamento e impõe restrições à compra de imóveis por grandes investidores institucionais.
O preço médio de uma casa usada nos Estados Unidos chegou a US$ 440.600 em junho, alta de 49,2% em relação ao mesmo mês de 2020, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (National Association of Realtors).
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Uma legislação voltada para ampliar a oferta de moradias nos EUA e melhorar a acessibilidade do mercado imobiliário é oficialmente lei.
Uma legislação bipartidária voltada para ampliar a oferta de moradias nos Estados Unidos e melhorar a acessibilidade do mercado imobiliário agora é oficialmente lei. No entanto, especialistas alertam que compradores e vendedores não devem esperar mudanças imediatas.
A 21st Century ROAD to Housing Act entrou automaticamente em vigor no sábado, depois que o presidente Donald Trump deixou expirar o prazo para sancionar ou vetar o projeto. A medida reúne dezenas de iniciativas destinadas a incentivar a construção de imóveis, ampliar o acesso ao crédito e restringir a compra de residências por grandes investidores institucionais.
Segundo Bill Owens, presidente da Associação Nacional de Construtores de Moradias (National Association of Home Builders), a legislação “ajudará a ampliar a oferta de imóveis no país ao reduzir barreiras regulatórias e incentivar governos locais a reformar regras de zoneamento e uso do solo que limitaram a construção de novas residências”. A declaração foi feita após a aprovação da proposta pelo Congresso, em 23 de junho.
A nova lei entra em vigor em um momento em que o acesso à moradia continua pressionado nos Estados Unidos. Os preços dos imóveis permanecem próximos dos níveis recordes, enquanto os juros das hipotecas com prazo de 30 anos seguem acima de 6,5%.
De acordo com dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, o preço médio de uma residência usada alcançou US$ 440.600 em junho, um aumento de 49,2% em comparação com junho de 2020. Além disso, o país enfrenta um déficit estimado de cerca de 4 milhões de moradias, segundo a plataforma Realtor.com.
“Esse projeto ataca diretamente alguns dos principais fatores que elevam os custos da habitação: restrições ao uso do solo, demora na emissão de licenças, limitações ao financiamento e entraves regulatórios”, afirmou Selma Hepp, economista-chefe da empresa de dados imobiliários Cotality.
Ela ressalta, porém, que os efeitos não serão imediatos.
“Infelizmente, os compradores não devem esperar alívio no curto prazo”, afirmou. Segundo Hepp, o desenvolvimento de novos empreendimentos leva tempo e os benefícios da legislação deverão surgir de forma gradual, e não da noite para o dia.
Limites para compras por investidores institucionais
Entre as diversas mudanças previstas na nova lei, uma das que mais devem afetar consumidores estabelece restrições à atuação de grandes investidores institucionais no mercado residencial.
A medida proíbe que investidores institucionais que possuam pelo menos 350 casas unifamiliares comprem novos imóveis desse tipo, com algumas exceções.
Entre elas estão projetos de construção de imóveis destinados à locação (build-to-rent), programas de reforma para aluguel (renovate-to-rent) e iniciativas que ajudam inquilinos a construir histórico de crédito para, futuramente, adquirir uma casa própria.
Os defensores da proposta afirmam que ela pode reduzir a concorrência provocada por grandes empresas em determinados mercados imobiliários, especialmente em regiões do chamado Sun Belt, onde investidores institucionais são frequentemente apontados como um dos fatores responsáveis pela alta dos preços.
Economistas, contudo, observam que a participação desses investidores ainda representa uma parcela relativamente pequena das compras, inclusive em muitos desses mercados.
Outra medida busca reduzir obstáculos à construção de casas pré-fabricadas e incentivar o uso desse tipo de imóvel, normalmente considerado uma das alternativas mais acessíveis para conquistar a casa própria.
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O projeto amplia a definição federal de “casa pré-fabricada” para incluir modelos construídos sem um chassi permanente de aço — estrutura metálica localizada sob casas móveis e pré-fabricadas que permite seu transporte por caminhões-guincho.
Segundo o Lincoln Institute of Land Policy, poucas dessas residências são efetivamente transportadas após serem instaladas.
A retirada dessa exigência poderá reduzir o custo de fabricação entre US$ 5 mil e US$ 10 mil por unidade, tornando a compra da casa própria mais acessível para um número maior de famílias, de acordo com o centro de pesquisas Niskanen Center.
A legislação também cria um programa piloto de quatro anos para ampliar a oferta de financiamentos imobiliários de pequeno valor — inferiores a US$ 100 mil.
Atualmente, muitos bancos evitam conceder esse tipo de empréstimo devido aos custos regulatórios e de conformidade.
Os defensores da medida argumentam que ampliar o acesso a esses financiamentos poderá beneficiar compradores em mercados onde os imóveis são mais baratos e famílias interessadas em residências de menor valor.
O programa prevê o pagamento de subsídios às instituições financeiras para incentivar a concessão desses empréstimos, além de oferecer auxílios aos compradores para cobrir a entrada e os custos de fechamento do financiamento.
Segundo John Walkup, cofundador da plataforma de inteligência imobiliária UrbanDigs, a legislação pode contribuir para ampliar a oferta de moradias, mas apenas de forma gradual.
“A oferta de imóveis depende, em última análise, de fatores locais”, afirmou.
Segundo ele, o volume de construções é resultado de uma combinação complexa de custos de construção, disponibilidade de mão de obra, preço dos terrenos, limitações de infraestrutura, regras de zoneamento e resistência das comunidades locais.
“A legislação pode criar incentivos e remover obstáculos, mas não é capaz de resolver sozinha um déficit habitacional que vem se acumulando há anos”, disse.
Donald Trump havia cancelado, poucas horas antes, uma cerimônia prevista para 24 de junho na qual sancionaria o projeto bipartidário. Na ocasião, afirmou que só assinaria a proposta depois que o Congresso aprovasse o SAVE America Act, projeto apoiado pelos republicanos que exige comprovação de cidadania americana para o registro de eleitores.
A decisão surpreendeu parlamentares de ambos os partidos e adiou a entrada em vigor da legislação.
Em 29 de junho, o presidente da Câmara dos Representantes, Mike Johnson, encaminhou oficialmente o projeto à Casa Branca, iniciando o prazo legal para manifestação presidencial.
Como Trump não vetou nem sancionou a proposta dentro do período de dez dias corridos — desconsiderando os domingos, conforme prevê a Constituição americana —, a lei entrou automaticamente em vigor sem a assinatura do presidente.
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