O pedido de recuperação judicial do Grupo Casas Bahia pode mexer com o mercado de galpões logísticos no Brasil. De acordo com levantamento exclusivo da JLL, consultoria imobiliária global para o Times Brasil – Licenciado Exclusivo CNBC, o grupo como um todo ocupa mais de 1 milhão de metros quadrados no país, entre galpões isolados e condomínios logísticos.
São 1.068.819 m² em 20 imóveis por todo o país, de acordo com a consultoria, o que representa 2,7% de todo o estoque nacional de galpões de alto padrão.
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São Paulo à Frente
A malha logística do grupo reflete sua abrangência nacional, com operações concentradas estrategicamente em estados com maior demanda de consumo e infraestrutura de escoamento.
O estado de São Paulo lidera o ranking de ocupação, com 357.930,79 m², reforçando sua posição como o hub central das operações do varejista. Na sequência, aparecem o Rio de Janeiro (220.492 m²) e Minas Gerais (127.000 m²).
A presença se estende de forma capilar pelo país, com operações significativas em estados como Pernambuco (74.853,65 m²), Bahia (64.000 m²) e Paraná (53.783 m²).
Perfil dos Imóveis
A estratégia de ocupação do grupo demonstra uma clara preferência por galpões isolados em detrimento da presença em condomínios logísticos:
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Somente neste ano, o grupo fechou 298 lojas, colocando alguns desses espaços no mercado. Caso a estratégia da companhia seja deixar a operação mais enxuta e entregar esses galpões, a empresa sozinha pode aumentar a oferta de imóveis, fazendo com que os preços de locação sofram pressões de baixa.
De acordo com André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL, uma devolução imediata de todos os espaços faria a vacância nacional saltar de 5,5% para 8,1%. O Rio de Janeiro sofreria o impacto mais severo, com vacância disparando de 9,2% para 16,3%, praticamente dobrando o estoque vago.
Já numa reestruturação ao longo de 18 a 24 meses, o grupo devolveria primeiro os ativos mais caros, mantendo operações em galpões mais econômicos. Cerca de 540 mil metros quadrados voltariam ao mercado de forma escalonada. A vacância nacional subiria para 6,8%.
Impacto nos Fundos Imobiliários
Um dado de destaque na análise é o modelo de propriedade dos ativos. A grande maioria da área ocupada pelo grupo é detida por Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), totalizando 831.649,56 m². Apenas 237.170,06 m² do total ocupado enquadram-se na categoria de “Outros” proprietários, um cenário que aponta para uma forte sinergia entre o setor de varejo e o mercado de capitais imobiliários.
O verdadeiro risco sistêmico está nos fundos imobiliários que têm o Grupo Casas Bahia como inquilino. O Mauá Capital Logística FII possui 428 mil metros quadrados atrelados ao grupo – representando aproximadamente 75% de sua carteira imobiliária. Uma devolução desses espaços representaria perda de receita anual de aproximadamente R$ 99 milhões (considerando os 75% da receita imobiliária total de R$ 132 milhões/ano), comprometendo dividendos.
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