Casas Bahia ocupa 1,06 milhão de m² em galpões logísticos no país.
Devolução dos imóveis pode elevar a vacância nacional para 8,1%.
Rio de Janeiro pode ter a maior alta, com vacância de até 16,3%.
Foto: reprodução
Casas Bahia ocupa 1 milhão de m²; o que acontece se devolver os galpões?
O Grupo Casas Bahia ocupa 1.068.819 m² em 20 imóveis logísticos no Brasil, segundo levantamento exclusivo da JLL para o Times Brasil – Licenciado Exclusivo CNBC. Se a companhia devolver parte desses espaços durante o processo de recuperação judicial, o aumento da oferta pode pressionar a taxa de vacância e os preços de locação no mercado.
O impacto seria especialmente forte no Rio de Janeiro, onde a empresa ocupa 220.492 m². Em um cenário de devolução imediata de todos os galpões utilizados pelo grupo, a taxa de vacância nacional passaria de 5,5% para 8,1%.
No estado do Rio, por outro lado, a alta seria ainda maior, passando de 9,2% para 16,3%. Com isso, a parcela de galpões disponíveis no mercado fluminense quase dobraria.
O que aconteceria com os preços dos galpões das Casas Bahia ?
A entrada de uma área tão grande no mercado aumentaria a quantidade de imóveis disponíveis para locação. Por isso, a devolução dos espaços poderia exercer pressão de baixa sobre os preços dos aluguéis, especialmente diante do aumento da vacância.
Segundo André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL, o impacto também dependeria da velocidade com que o Grupo Casas Bahia devolvesse os imóveis.
Em uma devolução imediata de todos os espaços, a vacância nacional chegaria a 8,1%. Por outro lado, em uma reestruturação realizada ao longo de 18 a 24 meses, a companhia poderia priorizar a saída dos ativos mais caros e, ao mesmo tempo, permanecer nos galpões com custos menores.
Nesse segundo cenário, cerca de 540 mil m² voltariam ao mercado de forma escalonada. A vacância nacional chegaria a 6,8%, abaixo do nível projetado para uma devolução integral e imediata.
Maioria dos espaços está em imóveis ligados a FIIs
O possível impacto também alcança os fundos imobiliários. Do total ocupado pelo Grupo Casas Bahia, 831.649,56 m² são detidos por Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Outros proprietários respondem por 237.170,06 m².
Um dos casos de maior exposição é o Mauá Capital Logística FII, que possui cerca de 428 mil m² vinculados ao Grupo Casas Bahia, o equivalente a aproximadamente 75% de sua carteira imobiliária. Nesse cenário, se esses espaços fossem devolvidos, o fundo poderia perder uma parcela importante de sua receita. Além disso, considerando os 75% sobre uma receita imobiliária total de R$ 132 milhões por ano, a perda estimada chegaria a aproximadamente R$ 99 milhões anuais.
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O Rio de Janeiro aparece entre os mercados mais expostos, entre os principais estados onde o grupo mantém operações. A companhia ocupa 220.492 m² no estado, atrás apenas de São Paulo, que concentra 357.930,79 m².
Minas Gerais aparece na sequência, com 127 mil m². A operação também alcança Pernambuco, com 74.853,65 m²; Bahia, com 64 mil m²; e Paraná, com 53.783 m². No total, a área ocupada pelo grupo representa 2,7% de todo o estoque nacional de galpões de alto padrão.
Por isso, uma eventual devolução poderia aumentar a oferta de imóveis no mercado e pressionar os preços de locação. O efeito seria ainda mais relevante em um cenário de devolução imediata de uma parcela significativa dos espaços, hipótese que, segundo a JLL, elevaria a vacância nacional e teria impacto mais forte no Rio de Janeiro.
Devolução dos galpões das Casas Bahia pode mudar o mercado
O tamanho da operação logística das Casas Bahia faz com que uma eventual saída dos imóveis tenha efeitos além da própria empresa. A devolução de todos os espaços de uma só vez aumentaria a oferta de galpões e elevaria a vacância, com maior impacto no Rio de Janeiro.
Já uma saída gradual reduziria esse efeito. Nesse cenário, a companhia devolveria primeiro os ativos mais caros e manteria operações nos galpões mais econômicos. Cerca de 540 mil m² voltariam ao mercado de forma escalonada, enquanto a vacância nacional chegaria a 6,8%.
Assim, se as Casas Bahia devolverem os galpões, a oferta de imóveis logísticos pode aumentar e pressionar os preços de locação. A dimensão desse efeito também estará relacionada à forma como a companhia conduzir sua reestruturação, seja com uma devolução imediata dos espaços ou de maneira escalonada ao longo de 18 a 24 meses.
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