Boom de escritórios transforma mercado imobiliário e aquece setor de alto padrão em SP

A retomada dos escritórios de alto padrão em São Paulo representa uma mudança estrutural, e não apenas uma recuperação passageira após a pandemia, afirmou Julia Arruda Botelho, CEO da Matchpoint. Para a executiva, o trabalho híbrido veio para ficar, mas as empresas voltaram a enxergar o ambiente presencial como parte importante da cultura corporativa, da convivência entre funcionários e da atração de profissionais.

Em entrevista nesta quarta-feira (2) ao Times Brasil – Licenciado Exclusivo CNBC, Julia afirmou que a mudança de comportamento impulsiona especialmente edifícios de qualidade, bem localizados e próximos ao transporte público. Em 2025, a absorção bruta de escritórios de alto padrão em São Paulo chegou a 352 mil metros quadrados, recorde histórico segundo a Colliers.

“Hoje as empresas buscam o escritório não só como um lugar de trabalho, mas muito por uma questão cultural. Você tem a questão do trabalho híbrido, sem dúvida nenhuma, mas as pessoas estão voltando”, explicou Julia Arruda Botelho.

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Localização ganha ainda mais peso

A transformação ganhou força depois de um período de forte ruptura no mercado corporativo. Segundo Julia, antes da pandemia os preços começavam a se recuperar, mas a expansão do home office provocou devolução de espaços e mudou as exigências das empresas em relação aos imóveis.

Agora, o movimento ocorre na direção contrária. “A gente tem uma absorção bruta que voltou à pré-pandemia, você está com o preço subindo e, principalmente, nas regiões valorizadas como Faria Lima, Itaim, Pinheiros e Paulista, estão indo super bem”, ressaltou.

Para a CEO da Matchpoint, a recuperação tem características permanentes porque decorre de uma transformação na maneira como as companhias enxergam seus espaços físicos.

“Sem dúvida nenhuma, [é] estrutural, porque você tem uma mudança de comportamento. As empresas perceberam que a cultura, que o espaço, a convivência é muito importante”, afirmou Julia.

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Ela ponderou que a retomada dos escritórios não significa o desaparecimento dos modelos flexíveis. “O trabalho híbrido veio para ficar, mas o escritório presencial é muito importante”, frisou.

Mercado residencial acompanha escritórios

O aquecimento dos principais polos corporativos também produz reflexos sobre os imóveis residenciais próximos aos locais de trabalho. Segundo Julia, executivos passaram a dar mais peso ao tempo de deslocamento e à qualidade de vida na decisão sobre onde morar.

“Hoje muitos dos executivos estão buscando qualidade, tempo. Eles querem estar mais próximos do escritório, tem essa questão de mobilidade. Então, o mercado residencial próximo dessas regiões, sem dúvida nenhuma, está sendo valorizado”, apontou.

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Embora considere positivo o desempenho do segmento residencial de forma mais ampla, Julia ressaltou que os ganhos não são homogêneos entre regiões e imóveis. “Eu falo que mercado imobiliário é localização, localização, localização. Então tem que ter uma boa localização”, resumiu.

A mesma lógica se aplica aos escritórios fora do segmento mais valorizado. Segundo a executiva, imóveis que não oferecem boa localização, qualidade e acesso a transporte tendem a enfrentar maior dificuldade.

“As pessoas buscam hoje qualidade de escritório, então boas localizações, bons escritórios, com transporte, são valorizados”, pontuou.

Fachadas ativas expõem falhas de planejamento

A tentativa de aproximar moradia, trabalho e comércio trouxe outro desafio para São Paulo. Julia destacou as chamadas fachadas ativas, com lojas e serviços instalados no térreo de edifícios, modelo incentivado pelo planejamento urbano da cidade.

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Para ela, o conceito é positivo por favorecer mobilidade e qualidade de vida, mas parte dos espaços foi construída sem considerar adequadamente as necessidades específicas do varejo.

“O varejo é um bicho diferente do residencial, do comercial. Você precisa pensar muito bem questões de vaga de garagem. Por exemplo, se você tem um restaurante, precisa de exaustão”, explicou.

A falta desse planejamento ajuda a explicar a ociosidade observada em parte desses imóveis. “Muitas dessas fachadas ativas estão sofrendo e estão com vacância, principalmente porque elas não foram tão planejadas”, ressaltou Julia.

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Segundo a executiva, não basta reservar uma área comercial no térreo de um empreendimento. É necessário avaliar quem utilizará aquele espaço, o fluxo de pessoas na região e quais estruturas serão necessárias para o futuro ocupante.

“Você tem que pensar: vai ter um comércio? Vai ter alguém que passe na rua? Como que é? Esse varejo precisa de uma vaga de garagem? Esse varejo precisa de outra coisa? Eu tenho que estudar esse varejo para ver quem vai ocupar essa loja”, destacou.

Juros deixam investidores mais cautelosos

Se a demanda por bons escritórios avança, o cenário financeiro ainda impõe obstáculos aos investimentos. Com juros elevados, Julia avalia que investidores imobiliários estão mais seletivos na hora de comprometer novos recursos. “Os investidores são mais oportunísticos. Eles querem investir, mas deixar o dinheiro no banco com essa taxa de juros é mais fácil do que investir”, afirmou.

Isso não significa, porém, que as negociações tenham parado. “Tem movimento, sim, mas com mais cautela”, acrescentou.

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Nesse ambiente, a executiva apontou um crescimento de operações envolvendo cotas de fundos imobiliários, inclusive com famílias transferindo ativos para essas estruturas. “O que vem acontecendo bastante no mercado imobiliário são essas transações via cotas de fundo imobiliário. É uma questão em que não tem muito dinheiro novo no mercado”, explicou.

Escritórios ainda oferecem oportunidades

Mesmo diante do custo de capital, Julia acredita que o segmento corporativo merece atenção dos investidores, especialmente em imóveis capazes de atender às novas exigências das empresas. “Eu gosto bastante de prédio de escritório. Acho que, apesar de as pessoas ainda terem receio, é um mercado que vem a subir”, afirmou.

A executiva lembrou que imóveis industriais e logísticos já despertam forte interesse, mas considera que os escritórios corporativos podem oferecer oportunidades que ainda recebem menos atenção.

“O industrial, por exemplo, é um que todo mundo está olhando, logística e tudo mais, mas eu acho que vale um olhar também para o mercado de escritórios corporativos”, destacou.

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O cenário, porém, é diferente entre as duas maiores praças corporativas do país. Enquanto São Paulo vive um momento de valorização, Julia afirmou que o Rio de Janeiro ainda enfrenta dificuldades para recuperar ocupação, em um mercado historicamente mais dependente dos setores de óleo e gás e governamental.

“O mercado do Rio de Janeiro é muito focado em óleo e gás e governamental, e sofreu bastante. Está tentando uma recuperação, mas é difícil uma ocupação”, concluiu Julia Arruda Botelho.