Rio de Janeiro pode ter o maior impacto com uma eventual devolução dos galpões pela Casas Bahia.
Grupo ocupa mais de 1 milhão de m² em imóveis logísticos espalhados pelo país.
FIIs concentram a maior parte dos imóveis utilizados pela companhia.
Foto: Reprodução
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O Rio de Janeiro pode sofrer o maior impacto no mercado de galpões logísticos caso o Grupo Casas Bahia devolva parte dos imóveis que utiliza. Segundo levantamento da JLL, uma saída de todos os espaços ocupados pela companhia faria a taxa de vacância no estado saltar de 9,2% para 16,3%.
O aumento seria bem superior ao projetado para o mercado nacional. No mesmo cenário, a vacância brasileira passaria de 5,5% para 8,1%. Com mais imóveis disponíveis ao mesmo tempo, os preços de locação também poderiam sofrer pressão, já que os proprietários teriam de disputar uma quantidade maior de empresas interessadas em ocupar os galpões.
A dimensão da operação ajuda a explicar esse possível efeito. Atualmente, o Grupo Casas Bahia ocupa 1.068.819 m² em 20 imóveis espalhados pelo país. A área equivale a 2,7% de todo o estoque nacional de galpões logísticos de alto padrão.
Rio concentra 220 mil m² ocupados pela Casas Bahia
Embora o Rio de Janeiro seja o estado com maior risco de aumento da vacância, São Paulo concentra a maior área utilizada pela Casas Bahia. São 357.930,79 m² no estado, enquanto o Rio reúne 220.492 m².
Minas Gerais aparece em seguida, com 127 mil m². A operação também inclui 74.853,65 m² em Pernambuco, 64 mil m² na Bahia e 53.783 m² no Paraná. Do total ocupado, 770.303,91 m² correspondem a galpões isolados. Outros 298.515,71 m² ficam em condomínios logísticos.
Saída gradual reduziria o impacto
Uma devolução imediata de todos os imóveis, no entanto, não é o único cenário analisado. De acordo com André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL, uma reestruturação ao longo de 18 a 24 meses poderia colocar cerca de 540 mil m² no mercado de forma escalonada.
Nesse caso, a vacância nacional subiria para 6,8%, bem abaixo dos 8,1% projetados em uma devolução integral e imediata. A estratégia também permitiria que a companhia mantivesse os ativos com menor custo e devolvesse primeiro os galpões mais caros. Dessa forma, o mercado teria mais tempo para absorver os espaços liberados.
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Fundos imobiliários das Casas Bahia também estão expostos
Outro ponto relevante da análise envolve os proprietários dos imóveis utilizados pelo Grupo Casas Bahia. Dos 1.068.819 m² ocupados pela companhia, 831.649,56 m² estão em ativos detidos por Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Outros 237.170,06 m² pertencem a proprietários classificados como “Outros”.
Entre os fundos mais expostos está o Mauá Capital Logística FII. Cerca de 428 mil m² de seus imóveis estão vinculados ao Grupo Casas Bahia, o equivalente a aproximadamente 75% de sua carteira imobiliária.
A exposição também aparece na receita. Considerando que os imóveis relacionados ao grupo representam cerca de 75% de uma receita imobiliária total de R$ 132 milhões por ano, a devolução desses espaços poderia representar uma perda de aproximadamente R$ 99 milhões anuais.
Esse cenário poderia comprometer a geração de receita do fundo e, consequentemente, pressionar os dividendos distribuídos aos investidores. O impacto, portanto, não ficaria restrito ao mercado de galpões logísticos e poderia alcançar também os fundos que têm a varejista como inquilina.
No mercado imobiliário, a dimensão desse movimento dependerá do cenário de devolução dos imóveis. Uma saída imediata colocaria uma quantidade maior de espaços no mercado de uma só vez, enquanto uma reestruturação entre 18 e 24 meses distribuiria a entrada dos ativos ao longo do período.
No Rio de Janeiro, a possível devolução de imóveis pela Casas Bahia poderia elevar a vacância de 9,2% para 16,3%, segundo a JLL.
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