Fundos imobiliários mantêm captação, mesmo com juros altos

Mesmo diante de juros elevados no Brasil, o setor de fundos imobiliários mantém desempenho robusto em 2025. O volume de captação neste ano deve ficar próximo ao registrado em 2024, contrariando a expectativa inicial de retração diante da preferência dos investidores pela renda fixa. Gestores avaliam que a aproximação de cortes na taxa Selic pode impulsionar ainda mais o segmento nos próximos meses.

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De janeiro até setembro, os fundos imobiliários captaram R$ 31,5 bilhões, valor equivalente a 71% do total alcançado em 2024, quando as captações somaram R$ 44,3 bilhões. Segundo dados da Hedge Investments, esse resultado já supera o de 2023, quando o montante foi de R$ 30,4 bilhões.

O sócio-fundador da Hedge, André Freitas, destacou: “As captações neste ano têm sido surpreendentes. Se seguirem nesse ritmo, podem chegar até cerca de R$ 40 bilhões em dezembro”. Freitas ainda explicou que o mercado não previa essa resiliência diante da manutenção dos juros altos.

Perspectiva de corte de juros anima o mercado

A expectativa de redução da Selic tende a favorecer a valorização das cotas dos fundos imobiliários na bolsa e pode abrir espaço para novas captações em 2026, movimento considerado tradicional no setor quando os juros caem. “Devemos esperar esse caminho”, afirmou Freitas. A Hedge também identificou outros R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas, previstas para serem concluídas nos próximos meses.

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) acumula alta de 15% em 2025, o que tem estimulado negócios no setor. Para o sócio-fundador da HSI Investimentos, Máximo Lima, uma queda nos juros trará fôlego adicional: “Se o juro cai, já dá uma animada. O valor das cotas reage, melhora o ambiente para a compra e venda de ativos. Isso pode abrir uma janela para os fundos saírem atrás de captações”, disse. Lima ressalta, porém, que o ritmo dos cortes de juros merece atenção. “Se cortar muito pouco, não surte tanto efeito. Mas se cortar demais, gera repiques na inflação e começa a dar problemas”, acrescenta.

Grande parte dos recursos captados em 2025 veio dos chamados ‘fundos de papel’, que investem majoritariamente em dívidas do setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses FIIs representaram 33% das captações do ano, totalizando R$ 10,4 bilhões. O líder de negócios imobiliários da CVPAR, Jorge Nobre, explicou que a expansão desses fundos se deve, em parte, à maior dificuldade das incorporadoras em obter crédito bancário. “As empresas vão ao banco tomar o financiamento à produção e encontram um custo maior e escassez de recursos disponíveis. O banco está mais seletivo em dar crédito”, afirmou.

A gestora AZ Quest também apostou no segmento, criando o fundo AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), com patrimônio líquido de R$ 145 milhões e nove projetos no portfólio. “Com a alta taxa de juros, a diferença entre uma empreiteira pegar dinheiro com a gestora ou com um banco tradicional hoje é muito pequena”, disse Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários na AZ Quest.

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Estratégias inovadoras para captação e diversificação

Para manter o ritmo de crescimento, gestores passaram a adotar estratégias inovadoras. Uma delas consiste em aceitar imóveis como pagamento na emissão de cotas, em vez de aportes em dinheiro. A operação permite ao vendedor trocar ativos de baixa liquidez, como prédios comerciais, por cotas negociadas na bolsa. O fundo, por sua vez, amplia o portfólio sem necessidade de novos recursos financeiros.

O TRX Real Estate (TRXF11) foi um dos que mais utilizou essa alternativa. O fundo, criado em 2019, investe em imóveis alugados para grandes empresas de varejo, construção e saúde, incluindo Assaí, Grupo Mateus e Pão de Açúcar. No meio do ano, o TRXF11 estruturou uma oferta de R$ 1,25 bilhão, utilizada na aquisição de mais de 20 imóveis, sendo que mais da metade envolveu pagamento em cotas.

Após isso, o fundo anunciou nova oferta de R$ 2 bilhões, podendo chegar a R$ 3 bilhões conforme a demanda. “O que aconteceu depois da última emissão foi que vários proprietários de imóveis passaram a nos procurar, querendo replicar o que havíamos feito na décima primeira emissão. Aproveitamos essa oportunidade e começamos a selecionar um portfólio de imóveis. Agora, temos um grande pipeline para essa nova emissão, e muito dele é composto por pessoas que aceitaram receber uma parte relevante ou até 100% do pagamento em cotas”, relatou Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos.

Outra prática que ganhou espaço é a emissão de cotas em classes diferentes, como sênior e subordinada. As cotas sênior oferecem menor risco e pagamento de dividendos prefixados, enquanto as subordinadas têm maior risco, mas potencial de retorno superior. A combinação de fluxos previsíveis com correção inflacionária na classe sênior tem atraído investidores. Gestoras como Life Capital, Paladina e Hedge recorreram a essa solução. “É como pegar o imóvel para usar como instrumento de renda fixa, garantindo a rentabilidade”, explicou André Freitas.

Maria Ferreira Santos

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