Congelamento de aluguéis pode esvaziar prédios e agravar crise imobiliária em Nova Iorque

A política de controle de aluguéis em Nova Iorque pode estar deixando apartamentos vazios e desestimulando investimentos em manutenção de imóveis. É o que afirma o jornal The New York Times, em artigo publicado nesta terça-feira (17).

O texto cita dois apartamentos desocupados no norte de Manhattan: um com quatro ou cinco quartos, que poderia ser alugado por cerca de US$ 3.700 no mercado aberto, e outro de um quarto, estimado em US$ 2.500. Ambos, porém, permanecem vazios.

Segundo o jornal, após décadas com os mesmos inquilinos, as unidades exigem reformas completas. No caso do imóvel maior, os custos poderiam ultrapassar US$ 150 mil. O menor também precisa de renovação estrutural. No entanto, mudanças na legislação estadual aprovadas em 2019 limitaram o valor que proprietários podem recuperar com reformas, permitindo repasse máximo de US$ 50 mil ao longo do tempo.

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Como os aluguéis regulados dessas unidades giram em torno de US$ 900 a US$ 1.000 mensais, o investimento se torna economicamente inviável, argumenta o jornal.

Mais de 26 mil unidades vazias

O problema não seria isolado. De acordo com dados citados pelo NYT, mais de 26 mil unidades com aluguel regulado estavam vazias em 2023.

Quase metade do estoque de aluguel da cidade, cerca de 1 milhão de apartamentos, está sob algum tipo de regulação. O modelo atual, que remonta às décadas de 1960 e 1970, estabelece que um conselho nomeado pelo prefeito define reajustes anuais.

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Entre 2023 e 2024, o preço médio de prédios com unidades reguladas caiu quase 29% por apartamento, segundo o texto.

O artigo também critica a proposta do prefeito Zohran Mamdani de congelar os aluguéis por quatro anos. Para o jornal, a medida poderia ampliar distorções já existentes e aprofundar a deterioração de edifícios.

O texto argumenta que, diante do aumento de custos como impostos, seguro, aquecimento e manutenção, proprietários podem optar por adiar reformas ou vender imóveis com desconto. Em casos mais extremos, a cidade poderia acabar assumindo prédios em situação de inadimplência, como ocorreu nos anos 1970.

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Desafio estrutural

O NYT reconhece que os aluguéis regulados já são, em média, mais baixos – cerca de US$ 1.500, contra US$ 2.000 nas unidades de mercado. Ainda assim, defende que congelamentos prolongados criam distorções econômicas e podem gerar efeitos políticos difíceis de reverter.

Como alternativa, o texto sugere reduzir custos para proprietários, rever restrições estaduais de 2019 e permitir maior recuperação de investimentos em reformas.

“Se o prefeito não estiver disposto a promover reformas úteis, deveria ao menos seguir um princípio básico de governança: não piorar a situação”, conclui o texto.

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