Airbnb: o que considerar antes de alugar seu imóvel e como calcular o lucro

O setor de hotelaria e locações por temporada costuma manter um bom fluxo de viajantes e clientes. Entretanto, existe uma grande diferença entre gerir um hotel, que pode fazer parte de uma rede de empresas, e locações por temporada em casas de praia ou em locais turísticos da cidade, diretamente em plataformas como o Airbnb.

A empresa americana de locações temporárias é líder no setor e vem crescendo entre proprietários de residência que pretendem alugar o imóvel para viajantes ou inquilinos locais. Porém, o custo para manter o local próprio para receber os hóspedes, além da manutenção dos gastos de consumo, como energia, água, gás e condomínio, pode impactar diretamente no retorno financeiro em caso de má gestão.

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Gerenciamento financeiro

De acordo com informações do Bora Investir, da B3, o cálculo usado pelo proprietário deve ser baseado na taxa de ocupação e nos valores cobrados por estadia. Os dois fatores, bem administrados, podem proporcionar uma maior renda ao locatário.

De acordo com a reportagem, as locações em centros movimentados de grandes cidades costumam variar de 60% a 70%. Uma locação de R$ 350 durante 20 dias rende ao proprietário do imóvel R$ 7.000, mesmo que esse valor não seja o lucro final.

No entanto, um dos equívocos mais comuns é desconsiderar os custos operacionais que não aparecem na locação comum. Ao contrário do aluguel convencional, em que o inquilino geralmente assume despesas como condomínio, IPTU, água, energia elétrica e internet, no modelo de aluguel por temporada essas contas ficam sob responsabilidade do anfitrião.

O CEO da Referência Capital, Pedro Ros, entende que é mais inteligente que o anfitrião coloque na conta do faturamento a redução de 45% a 50% da renda bruta. Isso porque os valores a serem pagos nas contas da residência dependem do tempo de uso e da frequência utilizada, o que pode aumentar ou diminuir os gastos.

Bairros cobiçados

Além de casas na praia, campos e fazendas, o que atrai milhares de viajantes ao Airbnb que procuram estadias longe das grandes cidades. A plataforma também é referência em locações rápidas e estratégicas durante eventos como shows, exposições e festivais.

Com isso, um levantamento realizado mostra quais são os bairros com melhores demandas e procuras entre as grandes cidades, confira:

São Paulo:

Itaim Bibi/Vila Olímpia

Região com forte vocação corporativa, que favorece principalmente hospedagens de curta e média duração. O perfil predominante de viajantes a trabalho reduz a sazonalidade ao longo do ano e garante maior previsibilidade na taxa de ocupação.

Pinheiros/Vila Madalena

Ambos os bairros se destacam pela grande presença de bares, restaurantes e casas de shows. O público-alvo que procura entretenimento durante todo o dia mantém uma boa ocupação dos imóveis presentes na região.

Jardins/Eixo Paulista

Uma das áreas mais clássicas e buscadas de São Paulo garante uma boa ocupação nos imóveis que recebem viajantes que procuram programas históricos da cidade.

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Rio de Janeiro

As hospedagens no Rio de Janeiro seguem um padrão diferente quando comparadas a São Paulo. A cidade carioca está entre os destinos mais visitados do país e mantém fluxo constante de viajantes ao longo de todo o ano.

Copacabana

Bairro mais procurado entre os viajantes, costuma manter um bom nível de ocupação dos imóveis cadastrados na plataforma.

Ipanema/Leblon

Neste caso, Ipanema e Leblon são bairros de maior poder aquisitivo, o que faz com que os imóveis com melhores vistas e localizações mantenham uma boa base de ocupação, além de diárias mais caras.

Botafogo/Lagoa

Semelhante a Copacabana, os bairros cariocas ganham destaque no quesito de mobilidade e proximidade com pontos turísticos da cidade. Com isso, a localização garante uma boa demanda entre as residências.

Rendimento por imóvel

Segundo as pesquisas realizadas, um estúdio de um dormitório localizado em bairros nobres de São Paulo, com metragem entre 25 e 35 metros quadrados, com capacidade para duas pessoas e valor de mercado em torno de R$ 500 mil, pode gerar retorno mensal entre 0,8% e 0,9% em plataformas como o Airbnb.

Já uma unidade maior, na mesma região, com área entre 35 e 50 metros quadrados e avaliada em aproximadamente R$ 700 mil, tende a apresentar um retorno mensal um pouco menor, variando entre 0,6% e 0,7% ao mês.

No Rio de Janeiro, mesmo com locações mais voláteis, o retorno financeiro costuma ser maior em comparação com a capital paulista. Com as mesmas características de SP, o imóvel avaliado em R$ 500 mil pode proporcionar retorno mensal próximo de 0,9%, enquanto a unidade de R$ 700 mil apresenta rentabilidade estimada entre 0,7% e 0,8% ao mês.

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Cálculo de rentabilidade

Para criar uma rentabilidade responsável e segura durante as locações temporárias via Airbnb, é recomendável que o proprietário siga os seguintes requisitos:

• Definir o valor do imóvel e os preços médios do bairro;

• Decidir o valor médio da diária e entender de forma realista a ocupação anual;

• Calcular a receita bruta mensal (diária x dias ocupados);

• Incluir todos os gastos operacionais e contas mensais.

Após isso, o proprietário do imóvel locado pelo Airbnb pode realizar uma conta entre o lucro líquido e o valor do imóvel para entender a rentabilidade líquida mensal. É importante que todos os gastos e serviços oferecidos pelo anfitrião estejam presentes na conta final para um resultado mais preciso.

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Andre Amadei

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