Mercado de galpões logísticos avança com last mile e pressiona oferta por empreendimentos

O mercado de galpões logísticos encerrou 2025 com valorização expressiva dos fundos imobiliários e forte absorção de áreas. O estoque atingiu 43,7 milhões de m², com taxa de vacância de 7,3%, a menor da série histórica, segundo dados do Grupo EREA. A expansão do e-commerce e o avanço dos operadores de logística sustentaram a demanda ao longo do ano.

Os FIIs logísticos registraram valorização média de 30% em 2025, apoiados em contratos de longo prazo, previsibilidade de receitas e ocupação elevada.

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FIIs impulsionados por e-commerce e 3PL

Os ativos logísticos foram impulsionados principalmente pelo comércio eletrônico e pelos operadores 3PL, responsáveis por 64% da ABL locada no país em 2025. A exigência por prazos menores de entrega ampliou a procura por galpões próximos aos centros consumidores.

Para 2026, a expectativa é de crescimento de 10% no faturamento do e-commerce e avanço de 4,3% entre operadores logísticos, mantendo o ritmo de ocupação.

Galpões logísticos ganham força no last mile

A estratégia de last mile ampliou a relevância dos ativos logísticos, com destaque para regiões em raios de até 15 km e 30 km da capital paulista. Nessas áreas, os valores de locação superam a média nacional e a competição por ativos bem localizados é maior.

Empreendimentos com infraestrutura tecnológica, eficiência energética e flexibilidade construtiva concentram a valorização.

A previsão é de entrega de 3,2 milhões de m² de novo estoque logísticos em 2026. Ainda assim, a expectativa é de que a vacância permaneça abaixo de 8%, sustentando pressão sobre preços, sobretudo em ativos de padrão elevado.

O fluxo de capital destinado aos FIIs logísticos tende a permanecer consistente, refletindo confiança nos fundamentos do segmento.

Setor brasileiro abaixo de mercados maduros

No comparativo internacional, os ativos logísticos brasileiros ainda operam com estoque inferior ao de economias desenvolvidas. O Brasil soma 43,7 milhões de m² de ABL, enquanto o México registra 112,6 milhões de m² e os Estados Unidos cerca de 1,5 bilhão.

A relação entre estoque e população indica menor oferta por habitante, sugerindo espaço estrutural para expansão nos próximos anos.

Allan Ravagnani

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