Mercado de galpões logísticos fecha 2025 com recordes de absorção, estoque e preços no Brasil

O mercado brasileiro de condomínios logísticos encerrou 2025 em forte expansão, com absorção elevada, crescimento expressivo do estoque e valorização consistente dos preços de locação. Embora os números divulgados pela Associação Brasileira de Logística (Abralog) – com base em levantamento da Binswanger Brazil – e pela Jones Lang LaSalle (JLL) apresentem pequenas diferenças, os relatórios convergem ao apontar um dos ciclos mais robustos já registrados no segmento.

As variações aparecem sobretudo na absorção líquida, indicador que mede a diferença entre áreas locadas e devolvidas no período. A Abralog destaca absorção de 804 mil metros quadrados apenas no quarto trimestre, enquanto a JLL trabalha com consolidação anual dentro de sua base proprietária de ativos monitorados.

Metodologias

A diferença não indica contradição, mas sim metodologias distintas: cada consultoria possui carteira própria de empreendimentos acompanhados, com critérios específicos para classificação de galpões de padrão A e A+, contratos built-to-suit, expansões e retrofits. Além disso, a abrangência geográfica e o peso relativo de determinadas regiões podem variar conforme o universo analisado.

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O mesmo raciocínio se aplica ao estoque total e às entregas do ano. A JLL reporta quase 3 milhões de metros quadrados de novo estoque em 2025, distribuídos em dezenas de empreendimentos e com forte concentração em São Paulo. Já os dados citados pela Abralog apontam entregas relevantes no quarto trimestre e um estoque nacional total próximo de 34,8 milhões de metros quadrados.

Parte da diferença decorre do conceito de “novo estoque”: algumas metodologias incluem expansões de condomínios existentes como novas entregas independentes; outras contabilizam apenas empreendimentos totalmente novos. Também pode haver divergência na data de corte considerada — conclusão física da obra ou entrada efetiva para locação.

Taxa de vacância

Na taxa de vacância, a diferença é ainda mais sutil. A Abralog/Binswanger indica 7,5%, enquanto a JLL aponta 7,7%.

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Essa variação pode resultar do estoque-base considerado no cálculo, da inclusão ou não de ativos recém-entregues ainda em fase inicial de comercialização ou do modelo de ponderação regional adotado. Em termos práticos, ambos os estudos apontam o mesmo cenário: disponibilidade historicamente baixa, mesmo com a entrada de novos projetos no mercado.

Preços

Os preços médios pedidos por metro quadrado também apresentam leve discrepância. A Abralog/Binswanger registra média de R$ 29,12/m², com alta anual próxima de 9,4%, enquanto a JLL aponta R$ 30,70/m² e valorização de 7,8% no período.

A diferença pode estar relacionada ao peso maior de ativos premium em determinadas regiões, especialmente São Paulo, ao tipo de média utilizada — simples ou ponderada por estoque — e ao recorte de padrão construtivo considerado.

Apesar das nuances metodológicas, o diagnóstico estrutural é o mesmo. Tanto a Abralog quanto a JLL identificam demanda aquecida, puxada por e-commerce, varejo e operadores logísticos, expansão relevante do estoque nacional e valorização consistente dos aluguéis.

Cauê Rigamonti

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