EXCLUSIVO: Galpões logísticos atingem menor ocupação da história em Guarulhos e Barueri, e empurram e-commerce para outras cidades da região

Guarulhos e Barueri chegaram ao menor patamar de vacância já registrado no mercado logístico de São Paulo. Segundo levantamento Siila, empresa de monitoramento do mercado imobiliário corporativo brasileiro, compartilhado com exclusividade com o Times Brasil – Licenciado Exclusivo CNBC, os dois polos operam hoje com apenas 1,21% e 0,57% de espaço disponível, respectivamente, número que contrasta com a média nacional de 4,43%.

Além da vacância baixa, Guarulhos concentra os maiores valores de locação entre os três principais mercados da região, com média de R$ 38,07 por metro quadrado.

Assim, o cenário nacional também reflete o movimento observado em São Paulo. O estado soma 16.286.146 m² de estoque logístico e vacância de 5,11%, acima da média do país, mas ainda distante dos índices mínimos vistos em Guarulhos e Barueri.

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Guarulhos e Barueri têm vacância quase zero

Por outro lado, Cajamar apresenta um cenário distinto dentro do mesmo raio metropolitano.

O município concentra o maior estoque entre os três mercados analisados, com 3.244.240 m², mas mantém vacância de 6,86%, a mais alta do grupo.

Consequentemente, o valor médio de locação em Cajamar também fica abaixo dos praticados em Guarulhos, com média de R$ 29,38 por metro quadrado. Já Barueri, apesar da vacância mínima, apresenta o menor valor entre os três polos, de R$ 27,46 por metro quadrado.

Para o CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro, o cenário de vacância baixa em Guarulhos tende a ser positivo sob a ótica do investidor. Segundo ele, a recuperação dos preços de locação na região deve se tornar mais agressiva justamente pelo desequilíbrio entre oferta e demanda, o que deve levar o mercado local a patamares ainda não alcançados por outras regiões, tanto pela proximidade quanto pela qualidade dos ativos construídos no local.

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Cajamar concentra maior estoque e vacância mais alta

Nos últimos anos, o comércio eletrônico se tornou o principal ator da ocupação de galpões logísticos na região.

Entre o segundo trimestre de 2023 e o mesmo período de 2026, o segmento de Digital Fulfillment registrou alta de 53,44% na área ocupada, aproximando-se do setor de Transporte e Logística.

🔍 Digital Fulfillment: operação logística voltada ao processamento e envio de pedidos feitos por plataformas de comércio eletrônico, da separação do produto até a entrega ao consumidor final.

Outros segmentos também acompanharam esse avanço. Eletrônicos teve alta de 34,44% na área ocupada, enquanto Bens de Consumo cresceu 29,80% no mesmo período.

Comércio eletrônico eleva demanda por galpões

No ranking de ocupantes, a líder do mercado soma quase 2 milhões de metros quadrados em operação. Em seguida aparecem Shopee, com 601 mil m², Amazon, com 312 mil m², e Shein, com 219 mil m².

Dessa forma, a presença dessas quatro empresas ajuda a explicar a pressão observada sobre a vacância em mercados como Barueri e Guarulhos, onde o espaço disponível para novas operações praticamente se esgotou.

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