Fundos imobiliários permitem exposição ao setor com menor capital, liquidez e gestão profissional, sem a necessidade de comprar diretamente um imóvel.
Juros elevados aumentam a volatilidade, mas fundos com portfólios de qualidade conseguem preservar uma distribuição mensal de rendimentos mais estável.
Ativos com patrimônio bilionário negociam com desconto na Bolsa, abrindo oportunidades para investidores com horizonte de longo prazo.
Os juros elevados aumentaram a volatilidade dos fundos imobiliários e abriram espaço para comprar portfólios de qualidade com desconto na Bolsa, segundo Flávio Pires, analista sênior de fundos imobiliários do Santander. Para ele, o cenário exige visão de longo prazo, mas não eliminou a capacidade dos FIIs mais sólidos de gerar renda recorrente.
Em entrevista ao Times Brasil – Licenciado Exclusivo CNBC, Pires explicou que o investimento por meio de fundos permite acessar imóveis e empreendimentos de grande porte sem assumir diretamente custos, burocracias e responsabilidades associados à aquisição e à administração de uma propriedade.
“Você consegue comprar excelentes portfólios de fundos imobiliários, portfólios que têm patrimônio acima de bilhões de reais e que negociam atualmente com desconto na Bolsa brasileira”, avaliou.
A diferença em relação ao imóvel físico começa pela liquidez. Enquanto vender uma propriedade pode exigir tempo e envolver despesas com documentação e impostos, as cotas dos FIIs são negociadas em Bolsa e permitem ao investidor ajustar sua posição com mais facilidade.
Pires também destacou a diversificação como uma das principais características do produto. Com valores relativamente baixos, o investidor consegue participar indiretamente de carteiras compostas por galpões logísticos, shopping centers, escritórios e outros ativos imobiliários.
Segundo o analista, as cotas dos fundos podem variar, em geral, entre R$ 10 e R$ 100, o que reduz significativamente a barreira de entrada em comparação com a compra direta de um imóvel.
Galpões logísticos ganham espaço
Entre os segmentos que vêm se destacando, Pires chamou atenção para os galpões logísticos, impulsionados pela expansão do comércio eletrônico e pela necessidade de grandes empresas ampliarem suas estruturas de distribuição.
Segundo o analista, quatro de cada dez galpões no Brasil pertencem a fundos imobiliários, enquanto a taxa de ocupação do segmento está próxima de 95%, nível elevado em relação ao histórico.
A escala dos portfólios também permite distribuir o risco entre diferentes imóveis e regiões. Um único fundo de shopping centers, exemplificou Pires, pode reunir mais de 30 empreendimentos espalhados pelo Brasil, enquanto carteiras de logística podem superar 40 galpões.
“Você tem, de fato, uma diluição de risco com ativos grandes, como hoje têm os fundos imobiliários”, ressaltou.
Alguns FIIs também possuem posições fora do Brasil. De acordo com Pires, essa exposição pode alcançar segmentos que apresentam dinâmica semelhante em diferentes mercados, como logística e escritórios.
Juro alto aumenta volatilidade
O atual patamar dos juros representa um desafio para os fundos imobiliários porque a renda fixa passa a competir com mais força pelo dinheiro dos investidores. Nesse ambiente, pessoas físicas podem reduzir posições em FIIs e migrar recursos para aplicações consideradas mais conservadoras.
Esse movimento tende a aumentar as oscilações das cotas. Pires ponderou, contudo, que volatilidade de preço não significa necessariamente deterioração dos ativos que integram os fundos.
“Mesmo com o juro mais elevado, com os fundos sendo um pouco mais voláteis, eles conseguem manter rendimento mensal de forma bastante estável, especialmente os fundos que têm portfólios de mais qualidade”, explicou.
O mercado reúne estratégias diferentes. Os chamados fundos de papel investem em instrumentos ligados ao financiamento imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Já os fundos de tijolo concentram seus recursos em ativos físicos, entre eles galpões logísticos, escritórios e shopping centers.
Para o analista, o cenário de juros elevados também criou uma contrapartida: a queda das cotações tornou determinados fundos mais baratos, permitindo adquirir participação em carteiras de qualidade por valores inferiores aos observados anteriormente.
Renda mensal e valorização das cotas
Pires ressaltou que o investidor precisa separar dois componentes possíveis de retorno. O primeiro é a distribuição recorrente de rendimentos, que pode começar já no mês seguinte à aquisição das cotas, dependendo das regras e do calendário de cada fundo.
O segundo pode surgir com a valorização das próprias cotas. Na avaliação do analista, quem compra fundos descontados pode se beneficiar futuramente caso um ambiente mais favorável de juros contribua para a recuperação dos preços na Bolsa.
“Comprar hoje para receber rendimento no mês seguinte” é uma das possibilidades do produto, disse Pires. Em uma perspectiva mais longa, acrescentou, uma eventual redução dos juros pode também proporcionar ganho de capital.
A tributação é outro elemento considerado pelos investidores. Pires destacou que, nas condições previstas pela legislação para pessoas físicas, os rendimentos distribuídos por determinados fundos imobiliários podem ser isentos de Imposto de Renda.
Gestor assume burocracia do imóvel
Outra diferença está na administração. Quem compra diretamente uma propriedade precisa lidar com inquilinos, contratos, manutenção, reparos, inadimplência, seguros e custos de registro e transferência.
Nos fundos, essas atribuições ficam sob responsabilidade de equipes especializadas. “Tem por trás grandes gestores do mercado imobiliário e financeiro que fazem o cuidado do portfólio”, explicou.
Esse modelo permite que o investidor tenha exposição a empreendimentos que dificilmente conseguiria adquirir sozinho. Pires lembrou que shopping centers, grandes galpões logísticos e edifícios corporativos estão entre os ativos controlados por FIIs negociados no mercado brasileiro.
Segundo ele, o setor já reúne mais de R$ 200 bilhões em valor de mercado e ultrapassa 3 milhões de investidores.
Mercado deve continuar crescendo
Para os próximos meses, Pires vê fundamentos positivos no setor, apesar de reconhecer que o ambiente macroeconômico continua desafiador e pode manter elevada a volatilidade das cotas.
O crescimento da base de investidores, segundo ele, mostra a expansão dos FIIs como alternativa de acesso ao mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, a seleção dos ativos ganha importância em um cenário no qual os juros permanecem altos.
A combinação entre portfólios saudáveis, renda recorrente e preços descontados pode criar oportunidades, especialmente para quem não procura retorno imediato com a cotação das cotas e mantém uma estratégia de prazo mais longo.
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